房地产行业点评报告：“金九银十”过后销售更好，加配地产正当时-20171121-天风证券-15页-1mb

房地产开发行业总结

核心内容

2017年1-10月，中国房地产市场呈现出销售和按揭贷款增速下行的趋势，但年底销售有望回升。整体来看，尽管“金九银十”传统销售旺季表现不如预期，但11月和12月的销售占比仍高于该时期，表明年底销售潜力较大。同时，龙头房企在金九银十的销售表现优于全国平均水平，但年末销售占比则低于全国，这显示龙头房企在全年销售节奏上的把控能力更强。

主要观点

• 销售情况：1-10月商品房销售面积同比增长8.2%，为16年来最低；10月销售金额增速首次转负，预计年底销售将有所好转。
• 按揭贷款：1-10月个人按揭贷款同比下降1.0%，为15年来首次负增长，年底银行房贷额度紧张，预计后两个月按揭贷款仍会负增长。
• 投资与土地购置：房地产开发投资增速放缓，但土地购置面积增速创6年来新高，显示房企拿地热情不减，为明年投资提供支撑。
• 销售周期与政策影响：传统“金九银十”受高基数影响表现一般，而11、12月销售占比更高，且一线城市销售占比波动较大，未明显降价。
• 龙头房企表现：万科、保利、碧桂园、恒大在金九银十销售占比高于全国平均水平，但年末销售占比低于全国，说明其销售节奏更平均。
• 投资建议：当前是加配地产板块的合适时机，首选龙头房企，精选二线优质房企，关注地产新红利领域，如基金和租赁。

关键信息

销售数据

• 1-10月商品房销售面积：130254万平方米，同比增长8.2%
• 1-10月商品房销售额：102990亿元，同比增长12.6%
• 10月销售面积同比减少6%，销售金额同比减少1.7%
• 1-10月个人按揭贷款：19586亿元，同比下降1.0%

市场趋势

• “金九银十”并非全年最佳销售时期，11、12月销售占比更高
• 一线城市销售占比低于全国平均水平，未出现明显降价趋势
• 龙头房企销售占比高于全国，但年末销售占比低于全国，显示销售节奏更平均

政策与利率环境

• 十九大未出台预期的长效机制政策，进入政策空窗期
• 短期利率可能上行，但快速大幅上升风险缓解，长期利率下行趋势不改

估值与投资建议

• 龙头房企估值较低，如万科（10倍PE）、保利（8倍PE），有较大修复空间
• 推荐首选龙头房企：万科、保利、招商蛇口、恒大
• 精选二线优质房企：广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城
• 持续推荐地产新红利：光大嘉宝、世联行、三六五网
• 建议关注：阳光城

推荐标的

风险提示

• 地产销售低于预期
• 利率上行风险

结论

综合销售、政策、利率、市场和估值等因素，当前是加配地产板块的合适时机。龙头房企具备更强的市场地位和销售控制能力，是首选对象；二线优质房企及地产新红利领域也有较大潜力，值得重点关注。