仲量联行-乘势而上，启航新征程-中国长租公寓市场白皮书-36页_13mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容概述

中国长租公寓市场在政策支持、资本助力、人口结构变化及购房门槛等四大驱动力的推动下，正逐步走向成熟。仲量联行发布的《新机遇，新挑战》白皮书指出，尽管市场经历了深度洗牌和调整，但头部品牌仍保持较快增长，市场供需加速上升，特别是在核心城市。

主要观点

人口趋势

• 流动性增强、晚婚晚育及家庭小型化趋势持续推动长租公寓需求。
• 一线城市常住人口中，外来人口占比高，如深圳和广州分别达69%和50%，为市场带来大量新市民和年轻白领。
• 市辖区内人户分离人口规模增长显著，表明城市内部短距离人口流动增强，进一步增加住房需求。

购房门槛

• 高房价和严格的限购限贷政策使得租房成为更灵活和经济的选择。
• 一线城市如北京、上海、深圳的首付比例和社保年限要求较高，促使更多人选择租赁。

政策支持

• 中央及地方政府持续出台支持性政策，如土地供给、税收优惠和金融支持。
• 2021年，保障性租赁住房被纳入公募REITs试点，标志着长租公寓市场进入新的发展阶段。

资本市场

• 多元化的资本进入推动市场发展，重资产扩张模式成为主流。
• 投资人更关注中高端长租公寓市场，因其客群承租能力强、租金敏感度低。
• 酒店存量资产改造成为投资的重要方向，因其改造成本低、运营风险可控。

关键信息

市场现状

• 上海：截至2021年第二季度，品牌长租公寓存量项目约290个，房源共7.1万套，平均入住率90.9%。
• 北京：存量项目121个，房源2.1万套，平均出租率高达97.5%。
• 深圳：存量项目395个，房源13.3万套，总房源是2018年的4倍多。

未来供应

• 上海：未来供应主要来自R4用地、商品住宅用地自持部分和存量改造，预计2021-2025年新增供应约23万套，主要集中于浦东新区和闵行区。
• 北京：未来供应主要依赖集体土地和存量物业改造，五大新城将成为重要增长点。
• 深圳：城中村改造和存量物业是主要供应来源，未来供应将集中在新兴商务区和人口密集区域。

需求展望

• 长租公寓需求不仅来自中央商务区，也来自产业园区和五大新城。
• 非核心区域的租赁需求增长潜力巨大，尤其适合中高端产品开发。

投资市场

• 投资人更倾向于重资产扩张模式，尤其关注中高端市场。
• 资产价值过高、土地/资产获取困难和流动性不足是当前主要挑战。
• 通过REITs等工具，长租公寓投资有望实现更高效的退出机制，提升市场流动性。

REITs发展

• 中国首批公募REITs于2021年6月21日上市，保障性租赁住房纳入试点，提升市场吸引力。
• 租赁住房REITs具备稳定现金流和长期收益潜力，未来市场规模有望达到千亿级别。
• 优质底层资产集中于一二线城市，符合国际经验中租赁住房REITs的分布规律。

总结

中国长租公寓市场正迎来新的发展机遇，政策支持、资本介入及市场需求的多样化是推动其发展的重要因素。未来，随着REITs试点的推进，长租公寓投资将更加规范化和市场化，形成“投融管退”的闭环。尽管当前面临资产获取和流动性等挑战，但通过存量改造和REITs退出机制，市场有望实现更高效和可持续的发展。