2021-08-31-仲量联行-乘势而上_启航新征程——中国长租公寓市场白皮书_36页_13mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场正处于快速发展阶段，受到人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力四大驱动力的推动。市场在经历深度洗牌和沉淀后，头部品牌逐渐确立稳定的发展模式，市场供需关系在核心城市尤为明显。随着REITs试点政策的推进，长租公寓作为新型资产类别，正逐步被纳入资本市场，为行业带来新的发展机遇。

主要观点

• 人口结构变化：人口持续向大城市集中，城市内部人口流动性增强，晚婚晚育及家庭小型化趋势促使租赁需求延长。
• 购房门槛高：一线城市房价收入比普遍高于国际水平，限购限贷政策限制了购房资格，使租赁成为更灵活、经济的选择。
• 政策支持：中央及地方政府出台多项政策，鼓励租赁住房的发展，如土地供给、税收优惠、金融支持等。保障性租赁住房已被纳入REITs试点。
• 资本助力：资本市场对长租公寓的关注度提升，重资产扩张模式成为主流，但资产价值过高、获取困难和流动性不足仍是主要挑战。
• REITs前景广阔：REITs的推出为长租公寓提供了新的退出机制，有助于提升市场流动性，并推动其成为主流资产类别。

关键信息

一线城市市场概况

• 上海：2021年第二季度，品牌长租公寓存量项目约290个，房源共7.1万套，平均入住率90.9%，未来供应主要来自R4用地、商品住宅用地自持部分及存量改造。
• 北京：2021年存量项目共121个，房源约2.1万套，平均出租率高达97.5%。未来供应主要来自集体土地租赁住房、存量物业改造及租赁住宅用地。
• 深圳：2021年第二季度，存量项目达395个，房源共13.3万套，总房源是2018年的4倍多。市场主要集中在宝安、龙岗、龙华，未来供应将来自“城中村”改造、存量改造及公共住房。

投资市场趋势

• 投资偏好：投资人主要关注一线城市及新一线城市，其中中高端长租公寓成为热门赛道。
• 投资模式：重资产扩张模式为主流，其次是存量资产改造，轻资产委托管理模式较少。
• 投资回报预期：稳定回报率预期集中在4.5%-5.5%之间，资本化率正向传统商业靠拢。
• 挑战与机遇：
  • 挑战：资产价值过高、土地/资产获取困难、资产流动性低。
  • 机遇：非核心区域存在投资机会，通过精准定位与良好运营可获得稳定收益。

REITs发展展望

• REITs模式：采用“公募基金+ABS”结构，将缺乏流动性的基础设施资产转化为标准化金融产品。
• REITs市场潜力：预计中国租赁住房REITs市场规模可达数千亿元，底层资产将主要集中在一二线城市。
• REITs对市场的影响：有助于稳定资产价格、提升市场流动性，并推动行业向更规范、健康的方向发展。

市场发展建议

• 聚焦核心城市：一线城市因其高人口流动性和高租赁需求，是长租公寓市场的主要增长点。
• 注重产品差异化：中高端长租公寓因其稳定的租金收入和较高的用户忠诚度，成为投资重点。
• 推动资产优化：通过REITs退出机制，提升资产流动性，鼓励更高质量的资产运营。
• 合作与创新：鼓励多方合作，如国企与开发商、运营商与基金平台，实现资源互补，推动市场可持续发展。

未来展望

随着政策支持、市场需求增长及供应优化，中国长租公寓市场将迎来新的发展机遇。REITs的引入将为行业提供更加成熟的退出机制，进一步推动市场向规模化、专业化方向发展。预计未来长租公寓将成为房地产投资的重要组成部分，为投资者带来稳定的回报。