2023中国长租公寓市场白皮书-顺时聚势，向光谋远-仲量联行_44页_9mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场在2023年已迈入“快速成长期”，其发展主要由人口趋势、购房门槛、政策导向和租住观念变化驱动。随着市场参与者增多，产品和客群多元化，市场呈现出新的趋势和机遇。

主要观点

• 人口趋势：一线城市和主要二线城市吸引大量流动人口和青年人口，尤其是20-39岁群体，成为长租公寓的主要租客。
• 购房门槛：高房价和收入比使得租房成为年轻人更灵活、更经济的选择。
• 政策导向：政府通过土地供给、税收优惠和金融支持等政策推动长租公寓市场发展，并通过REITs等退出渠道增强市场流动性。
• 租住观念变化：年轻一代更重视生活体验和灵活度，对“职住平衡”需求增加，推动长租公寓产品和运营模式的更新迭代。

关键信息

• 市场规模：截至2023年上半年，全国管理规模排名前三十的品牌长租公寓总套数已达133万套，净新增8.2万套。
• 租户偏好：租户更倾向小户型（单间及一房一厅），且偏好灵活租期，部分品牌已开始产品升级。
• 运营策略：重资产模式仍为主导，但轻资产模式逐步兴起，自有品牌开发成为趋势。
• 投资趋势：投资机构主要关注上海、北京、深圳等热点城市，重资产收购和存量改造为主要投资模式，联合投资和与国央企合作成为常见策略。

市场新趋势

1. 租赁群体年轻化

• 长租公寓租客以20-35岁为主，单间及一房一厅户型更受欢迎。
• 高校学生、自由职业者等群体租赁需求增加。

2. 租户核心诉求

• 区位地段和交通便捷度是租户首要关注因素。
• 租金和产品品质为第二梯队考量。
• 生活配套设施和品牌口碑的重要性逐渐提升。

3. 租期偏好

• 租户更偏好灵活租期，平均租赁周期较两年前有所缩短。
• 保租房因租金较低，平均租期较长；家庭型租客则更倾向于长期租赁。

4. 运营模式调整

• 品牌自有渠道获客占比达54%，成为重要获客方式。
• B端企业租户占比约16%，成为品牌拓展的新方向。
• 投资运营平台和中资产模式逐渐兴起，成为新兴发展路径。

5. 投资机构动向

• 93%的投资机构计划未来三年内布局长租公寓市场。
• 收购存量资产仍是主流，新建开发比例较低。
• 投资机构偏好与成熟运营商合作，以降低运营风险。

6. 投资策略多样化

• 投资机构对投资回报率预期更统一，多数集中在4.5% - 5.5%之间。
• 增值型、机会型、核心型等投资策略并存，投资机构需根据自身需求选择。

7. 政策与市场互动

• 保租房REITs的成功发行拓宽了退出渠道，推动市场规范化。
• 各城市政策不断优化，如上海、北京、深圳等，提升市场吸引力。

热点城市分析

上海

• 政策支持力度大，包括税费优惠、专项补贴等。
• 保租房和市场化长租公寓共同发展，租金和入住率稳步提升。
• 未来供应主要来自R4用地、存量改造、城中村改造等，预计新增约21万套房源。

北京

• 政策持续完善，包括租金调控、税费减免等。
• 市场化长租公寓和保租房并行，未来供应重点在保障性租赁住房。
• 未来供应预计达40万套，主要分布在多个行政区。

深圳

• 人才政策推动长租公寓发展，吸引高端创新人才。
• 市场化长租公寓和保租房并存，租金和入住率稳步回升。
• 未来供应来自商品房自持、存量改造、城中村改造和保租房，预计新增约12万套保租房。

投资趋势总结

• 投资模式：重资产收购仍是主流，但轻资产和中资产模式逐步增加。
• 投资方式：联合投资和与国央企合作成为常见策略，独立投资比例达53%。
• 投资策略：投资机构对回报率预期逐渐统一，多数集中在4.5% - 5.5%。
• 投资机构类型：房地产基金、险资、金融机构和内资机构为主要参与者。

总结

中国长租公寓市场在政策支持和市场需求的双重驱动下，正迈入“快速成长期”。随着产品和服务的不断优化，市场将更加多元化和专业化。未来，投资机构需在“投融建管退”全生命周期中提升资管能力，以应对市场变化并实现可持续发展。