仲量联行-中国长租公寓市场报告-2018.12-32页_4mb

中国长租公寓市场白皮书总结（2018年4季度）

核心内容

中国长租公寓市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。随着人口结构变化、购房门槛升高、政策支持和资本助力，该市场在近十年迅速发展，尤其集中式长租公寓正成为市场发展的主要方向。

主要观点

1. 市场发展阶段
   中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”，接近“发展期”末端，即将迈入“快速成长期”。未来将依赖五大因素的改善：宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收、市场透明度。

2. 租赁需求与人口结构

   • 中国千禧一代约有4亿人口，是美国的5.3倍，为租赁市场提供了广阔的人口基础。
   • 随着千禧一代结婚和生育年龄的延后，首次置业年龄也相应延后，导致租赁需求期延长。

3. 购房门槛与政策影响

   • 一、二线城市房价高企，限购政策严格，促使更多年轻人选择租房。
   • 房价收入比高（如一线城市高达34.9年），使得购房与租房之间的差距扩大。

4. 政策支持

   • 国家已出台多项政策支持长租公寓市场发展，包括土地供给、金融支持、税收优惠等。
   • 长租公寓作为另类资产，正逐步受到投资机构的青睐。

5. 市场驱动力

   • 人口结构变化、购房门槛高、政策支持和资本助力是推动中国长租公寓市场快速发展的四大驱动力。

6. 市场趋势与产品特性

   • 未来长租公寓供应将加速入市，产品品质将进一步升级。
   • 长租公寓以小户型单间为主，未来可能吸引年轻夫妇和家庭型客群。

关键信息

市场现状

• 市场规模：中国长租公寓市场年租金规模超过万亿元，但发展尚不充分。
• 市场结构：以个人房东的散租市场为主，存在房源不真实、租期无保障和信息不对称等问题。
• 集中式长租公寓：产权集中、统一运营管理，提供基础服务，如公共区域打扫和设施共享。
• 市场分布：主要位于地铁沿线及办公人群聚集区域。

未来供应预测

• 存量与供应：截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套。
• 未来供应：预计至2022年底，六个城市将新增75.6万套长租公寓，供应量显著增长。

市场主体与所有权结构

• 地方国企主导型：以上海为代表，占比预计达72%。
• 开发商主导型：以杭州为代表，占比预计达77%。
• 深圳：未来物业所有权主要为集体所有。
• 广州和成都：主要为开发商主导，地方国企占比较小。

产品力与服务

• 户型设计：以小户型单间为主，满足年轻群体的租赁需求。
• 装修与服务：当前产品力仍需提升，未来将注重更高的装修品质和软性服务。

市场发展阶段与成熟要素

• 发展阶段：中国长租公寓市场正从“发展期”向“快速成长期”过渡。
• 成熟要素：租售同权、租期保障、资产获取、金融与税收机制、市场透明度。

投资市场分析

• 投资表现：在美国等成熟市场，长租公寓是投资级资产，具有稳定的租金回报和良好的流动性。
• 中国投资市场：尚处于早期阶段，投资机构正开始进入市场，但资本化率尚未成熟。
• 投资机构机会：未来可通过与开发商或国企合作，获取更多土地和存量资产，推动市场发展。

主要城市市场概览

总结

中国长租公寓市场正处于快速发展阶段，未来将受益于政策支持、资本助力和人口结构变化。虽然目前市场仍存在诸多挑战，如资产获取、金融支持和市场透明度，但随着政策的逐步完善和市场的成熟，中国长租公寓市场有望成为重要的投资领域。