中国长租公寓市场白皮书_36页_13mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容概述

中国长租公寓市场在政策支持、资本助力及市场需求的推动下，正在经历深度洗牌和市场沉淀，逐步走向成熟。人口结构变化、购房门槛、政策支持及资本助力是推动行业发展的四大核心驱动力。随着REITs试点的推进，租赁住房有望成为REITs市场的新蓝海。

主要观点

1. 人口结构变化：

   • 流动性增强、晚婚晚育及家庭小型化趋势持续推动长租公寓需求。
   • 一线城市外来人口占比高，如深圳和广州分别达到69%和50%，导致住房需求增加。
   • 市辖区内人户分离人口显著增长，反映出城市内部短距离人口流动增强。

2. 购房门槛：

   • 大城市高房价和严格的限购政策促使年轻人和新市民更倾向于租房。
   • 一线城市购房门槛高，如北京、上海、深圳的首付比例和社保年限要求均较高。

3. 政策支持：

   • 政府推动“租购并举”，明确支持租赁住房的发展。
   • 保障性租赁住房被纳入REITs试点，为市场提供新的退出渠道。
   • 重点城市如上海、北京、深圳发布了“十四五”期间租赁住房供应规划，目标明确，政策支持力度大。

4. 资本市场：

   • 重资产扩张模式成为主流，投资人更关注长租公寓的稳定回报。
   • 酒店资产改造成为存量改造的主要目标，具有较高的性价比和改造可行性。
   • REITs为租赁住房提供了多样化的退出机制，有助于提升市场流动性。

关键信息

长租公寓定义

• 集中式长租公寓指产权集中、租期长（6个月以上）、由机构统一运营管理，提供基础服务的市场化租赁型公寓。
• 不包含传统服务式公寓，主要关注公共区域维护及设施共享。

市场现状

• 上海：截至2021年第二季度，品牌长租公寓存量项目约290个，房源套数共7.1万套，平均出租率90.9%。
• 北京：存量项目121个，房源套数2.1万套，平均出租率97.5%。
• 深圳：存量项目395个，房源套数13.3万套，平均出租率92.2%。

未来供应

• 上海：未来供应主要来自R4租赁住宅用地、商品住宅用地自持部分和存量改造。预计2021-2025年新增供应约23万套，其中浦东新区和闵行区将成为最大供应区。
• 北京：未来供应以集体土地租赁住房、存量物业改造和租赁住宅用地为主，预计2021-2025年新增供应约5.6万套。
• 深圳：未来供应主要来自城中村改造、存量改造和公共住房，预计2021-2025年新增供应约5.6万套。

投资趋势

• 投资人主要关注一线城市及新一线城市，如上海、北京、深圳和杭州。
• 重资产扩张模式成为主流，90%的投资人考虑采用存量资产改造模式。
• 中高端长租公寓市场逐渐形成，其租金较高，但仍有上升空间。

投资挑战与机遇

• 挑战：
  • 资产价值过高，导致投资成本高。
  • 土地和资产获取困难，尤其是核心区位。
  • 资产流动性低，退出机制不完善。
• 机遇：
  • 非核心区位存在投资机会，如产业园区及新城。
  • 政策支持推动REITs试点，为市场提供退出渠道。
  • 通过战略合作和基金平台实现规模化发展。

REITs助力市场发展

• 中国首批REITs试点落地，为租赁住房市场带来新的投资与退出机制。
• 保障性租赁住房纳入REITs试点，未来市场化租赁住房也将被纳入。
• REITs有助于提升租赁住房的流动性，稳定资产价格，推动市场规范化。

结论

中国长租公寓市场正迎来新的发展机遇，随着政策支持、资本介入及市场需求的不断增长，行业将逐步走向成熟。REITs的试点将为市场提供更完善的退出机制，推动租赁住房成为重要的资产类别。未来，市场将更加注重产品品质、运营效率和职住平衡，实现可持续发展。