乘势而上，启航新征程——中国长租公寓市场白皮书_36页_13mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场正处于快速发展阶段，受到人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力等四大驱动力的推动。仲量联行发布的《乘势而上，启航新征程》白皮书深入分析了市场现状及未来趋势，指出长租公寓作为市场化租赁住房的一种，其发展路径正逐步走向成熟，市场基本面和政策红利共同支撑其增长潜力。

主要观点

• 人口趋势：人口流动性增强、晚婚晚育、家庭小型化趋势显著，推动长租公寓需求增长。
• 购房门槛：一线城市房价收入比高，限购限贷政策严格，使得年轻人和新市民更倾向于租赁。
• 政策支持：政府推动“房住不炒”、“租购并举”等政策，鼓励长租公寓发展，同时将保障性租赁住房纳入REITs试点，提升市场流动性。
• 资本市场：随着REITs试点的推进，长租公寓作为另类资产，吸引国内外资本关注，重资产扩张成为主流模式。

关键信息

一、研究对象定义

• 集中式长租公寓是指产权集中、租期长（6个月以上）、由公寓机构统一运营管理，并提供基础服务的市场化租赁型公寓。
• 本报告中提及的长租公寓均指此类集中式长租公寓。

二、市场供需情况

• 核心城市供需加速上升：上海、北京、深圳等城市长租公寓市场供需增长明显，入住率普遍在89%-97.5%之间。
• 需求来源多样化：长租公寓的需求已从大学生和初入职场白领扩展至企业中层人员、陪读家庭、自由职业者等。
• 供应结构：核心城市供应以地铁沿线为主，未来供应主要来自R4用地、商品住宅用地自持部分及存量改造。

三、一线城市市场分析

上海

• 截至2021年第二季度，存量项目约290个，房源共7.1万套，较2018年增长103%。
• R4用地是未来供应的主要来源，且主要集中在非核心区。
• 中高端长租公寓占比上升，平均租金高于普通公寓，但仍有增长空间。

北京

• 2021年存量项目121个，房源2.1万套，较2018年增长24%。
• 未来供应以集体土地租赁住房和存量改造为主，且主要分布在非核心区。
• 朝阳区是长租公寓主要聚集地，五环外区域发展潜力大。

深圳

• 截至2021年第二季度，存量项目395个，房源13.3万套，是2018年的4倍多。
• 龙岗和宝安区是主要供应区域，中高端公寓仍较稀缺。
• 未来供应将依赖城中村改造、存量物业及租赁住宅用地。

四、中国长租公寓投资市场

• 投资人主要关注上海、北京、深圳等一线城市，重资产扩张成为主流模式。
• 酒店资产成为存量改造的主要目标，因其易于改造且成本较低。
• 投资人对稳定回报率的预期集中在4.5%-5.5%，部分预期低于4.5%。
• 长租公寓投资市场面临的主要挑战包括资产价值过高、土地获取困难、资产流动性低。

五、REITs对长租公寓市场的影响

• REITs助力市场发展：公募REITs试点的推进为长租公寓提供了新的退出渠道，提升了市场流动性。
• “公募基金+ABS”结构：REITs通过ABS形式持有项目公司全部股权，实现资产标准化。
• “中国速度”：REITs试点快速推进，显示出政策对租赁住房发展的支持。
• 市场前景：中国租赁住房REITs市场规模预计可达数千亿元，优质底层资产集中在一二线城市。

机遇与挑战

机遇

• 非核心区位投资：非核心商务区、产业园区周边有大量适合投资的长租公寓项目。
• 政策支持：保障性租赁住房纳入REITs试点，为市场提供稳定性和长期发展动力。
• 合作与共赢：国企与开发商在土地获取上具有优势，可与轻资产运营商合作实现优势互补。

挑战

• 限：租赁住房用地多为国企获得，市场化企业难以参与。
• 高：市场化拿地成本高、融资成本高、税收高，导致经营成本高企。
• 严：存量资产改造需严格审批，涉及用地调整和建筑安全升级。
• 少：符合上市收益率要求的项目有限，市场仍处于初期阶段。

未来展望

• 市场成熟：随着政策支持和市场需求增长，长租公寓市场将逐步走向成熟。
• REITs成为主流退出机制：未来REITs将作为长租公寓的重要退出渠道，推动市场健康发展。
• 产品升级：长租公寓产品将不断迭代，向中高端市场发展，提升品质和用户忠诚度。
• 长期发展：通过“投融管退”的闭环模式，推动长租公寓市场向“合理有效重资产重运营”方向发展。

结语

中国长租公寓市场在政策扶持、需求释放和供应优化的推动下，正迎来新的发展机遇。随着REITs试点的推进，市场退出机制逐步完善，投资热度有望持续上升，长租公寓将成为中国房地产市场的重要组成部分。