2023-10-24-仲量联行-2023中国长租公寓市场白皮书-顺时聚势_向光谋远_44页_9mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场在人口趋势、购房门槛、政策导向和租住观念变化的驱动下，已迈入“快速成长期”。市场供需两端持续增长，投资机构和运营商纷纷进入市场，推动产品和运营模式的多元化发展。随着保障性租赁住房（保租房）公募REITs的成功发行，长租公寓的资产流动性增强，为市场带来更多机遇。

主要观点

• 市场发展驱动力：人口趋势（如流动人口聚集、家庭小型化、初婚初育年龄延后）、高房价和购房门槛、政策支持（如税收优惠、金融支持）以及年轻一代“轻物质、重体验”的消费观念是推动长租公寓市场发展的四大核心因素。
• 市场需求韧性：即使经历疫情冲击，长租公寓市场需求依然保持稳定，表现出抗周期性特征。2023年上半年，主要城市的租赁需求和运营表现持续增长。
• 租赁需求趋势：租赁群体年轻化趋势明显，单间和一房一厅成为热门户型；租客更偏好灵活租期；生活配套设施和品牌口碑成为选择的重要因素。
• 运营策略调整：品牌运营商正从“中资产”向“重资产”转型，同时也在向“轻资产”模式靠拢；自有渠道成为重要获客方式，B端企业客户市场仍有开发空间。
• 投资市场成熟：投资机构对资产价格的判断标准更明确，但价格预期仍存在偏差。重资产收购仍为主流，而投资运营平台和自有品牌开发成为新趋势。

关键信息

人口趋势

• 北上广深等一线城市外来人口占比高，租赁人口基数庞大，租赁比例远超全国平均水平。
• 20-39岁中青年人口向一、二线城市聚集，推动租赁需求增长。
• 初婚初育年龄推迟，家庭规模小型化，进一步延长住房租赁需求期。

购房门槛

• 大城市房价收入比偏高，租房成为更具性价比的选择。
• 购房与租房月支出对比显示，租房支出仅为购房的1/3，对年轻人更具吸引力。

政策导向

• 政府通过土地供给、税收优惠、金融支持等多方面推动租赁市场发展。
• 保障性租赁住房纳入公募REITs试点，打通“融投管退”闭环。
• “十四五”期间，全国40个重点城市计划建设筹集保障性租赁住房650万套，可解决近2,000万新市民、青年人住房问题。

租住观念

• 年轻一代更重视居住体验和灵活性，倾向于租房而非购房。
• “职住平衡”成为重要考量，愿意为短通勤支付更高租金。

市场发展新阶段

• 长租公寓市场进入“快速成长期”，建设供应加速，需求保持韧性。
• 重点城市的租赁人口基数大，租赁住房发展潜力巨大。

租赁需求新趋势

1. 租户年轻化：20-25岁租客占比24%，25-29岁占比34%，小户型需求旺盛。
2. 租客结构变化：高校学生、自由职业者租赁需求增加；家庭型租客偏好两房。
3. 区位与交通：租客最关注区位地段和交通便捷度，选址临近地铁、产业园区或高校更受欢迎。
4. 租金与品质：租客对租金合理性和产品品质要求提高，高品质、高性价比房源更受青睐。
5. 租期偏好：租客更偏好灵活租期，平均租期较两年前有所缩短。

运营策略新趋势

1. 重资产为主：重资产运营模式成为主流，有助于把控风险和享受资产增值。
2. 轻资产模式兴起：部分运营商计划提高轻资产项目比例，以加快业务拓展。
3. 自有渠道重要性提升：品牌官网、APP、小程序等自有渠道成为主要获客方式，占比达54%。
4. B端市场潜力大：企业租户占比约16%，国企平台、酒店集团等品牌更具优势。
5. 运营毛利率高：长租公寓毛利率普遍高于星级酒店及高端服务式公寓，主要得益于较低的运营成本。

投资趋势

• 投资机构布局加速：93%的投资机构计划未来三年内布局长租公寓市场，94%已投资机构计划追加投资。
• 投资模式多样化：重资产收购、新建开发、投资运营平台、租赁资产运营等模式并存。
• “纳保”成为主流：84%的投资机构选择通过“纳保”方式运营，享受税收减免和退出渠道。
• 投资方式变化：联合投资成为主流，内资机构和运营商更受青睐；部分机构选择独立投资，关注财务回报和风险分散。
• 投资策略多元化：投资机构对内部收益率要求各异，核心型投资机构要求较低，增值型和机会型机构要求较高。

热点城市表现

• 上海：租赁人口基数大，政策支持力度强；2023年上半年平均入住率达89%，租金144元/㎡/月；未来供应预计增加21万套，主要集中于外环外。
• 北京：租赁市场集中度高，政策支持完善；2023年上半年平均入住率96%，租金156元/㎡/月；未来供应预计增加40万套，主要集中于三环外。
• 深圳：市场化长租公寓发展迅速，租金108元/㎡/月；未来供应预计增加约12万套保租房和2万套自持房源，以及3万套存量改造房源。

总结

中国长租公寓市场在多重因素推动下进入“快速成长期”，市场需求稳定，投资活跃度提升，政策支持有力。未来，随着产品力的增强和租客需求的升级，市场将向“品质居住”方向发展，运营商和投资机构需关注租客偏好变化，提升运营效率与资产回报率，推动长租公寓市场向更加成熟、规范的方向发展。