仲量联行-2021中国长租公寓市场白皮书_36页_13mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场在政策支持、人口结构变化、购房门槛提升及资本助力等四大驱动力的推动下，正朝着成熟化方向发展。仲量联行发布的《乘势而上，启航新征程》白皮书分析了市场现状及未来趋势，指出尽管行业经历了深度洗牌，但头部品牌仍保持较快增长，市场供需关系持续改善，尤其在核心城市中，入住率较高，显示市场需求具有韧性。

主要观点

1. 人口结构变化推动需求增长

• 人口流动性增强：城市间及城市内部短距离人口流动显著增加，导致住房需求多样化。
• 晚婚晚育及家庭小型化：结婚及生育年龄推迟，家庭结构小型化，促使租赁需求延长。
• 核心城市需求旺盛：北京、上海、深圳等城市因人口流入及高房价，成为长租公寓的主要需求区域。

2. 购房门槛限制促使租赁市场发展

• 高房价与限购政策：一线及新一线城市房价高、购房限制严，使得年轻人及新市民更倾向于租房。
• 租金承受能力有限：尤其是对于刚毕业的大学生及年轻白领，租房成为更为灵活和经济的选择。

3. 政策支持为市场提供发展保障

• “房住不炒”政策：明确住房回归居住属性，推动租购并举的住房制度。
• REITs试点政策：国家发改委将保障性租赁住房纳入公募REITs试点，为长租公寓提供新的退出渠道。
• 土地及税收政策：政府通过集体用地及商品住宅用地自持部分推动租赁住房建设，同时提供税收优惠。

4. 资本市场推动行业多元化发展

• 重资产扩张成为主流：由于土地获取难度大，重资产扩张成为主流投资模式，同时部分投资人开始关注中高端市场。
• 轻资产模式受挑战：轻资产模式因租金成本高、运营风险大，逐渐失去吸引力，部分品牌“爆雷”后，投资人更加谨慎。
• 酒店存量改造成为投资热点：由于酒店资产易于改造且成本较低，成为投资人关注的热点资产类型。

关键信息

一线城市是主要投资目标

• 上海、北京、深圳、杭州等一线城市因其经济发达、外来人口多、购房门槛高，成为长租公寓投资的主要区域。
• 头部品牌在这些城市的存量房源增长显著，入住率保持在较高水平。

未来供应来源

• R4用地：一线城市中，R4用地是未来长租公寓供应的主要来源，尤其是上海，未来供应量将大幅增加。
• 存量改造：通过收购酒店、办公楼等物业进行改造，是另一重要供应方式。
• 商品住宅用地自持部分：部分城市将商品住宅用地的一部分用于租赁住房建设。

需求展望

• 产业园区及新城需求上升：随着产业园区的发展及“五大新城”人口的增加，长租公寓需求将更加广泛。
• 职住平衡趋势明显：长租公寓项目越来越多地靠近产业园区、交通枢纽及学校，以满足“职住平衡”的需求。

REITs对长租公寓市场的意义

• REITs成为重要退出机制：随着REITs试点的推进，租赁住房资产的流动性将得到显著提升。
• REITs结构创新：采用“公募基金+ABS”结构，将缺乏流动性的基础设施资产转变为标准化权益型金融产品。
• 市场规模潜力巨大：预计中国租赁住房REITs市场未来可达千亿规模，优质资产集中在一二线城市。

挑战与机遇

挑战

• 资产价值过高：一线城市核心区资产价格高，改造成本大，投资回报率难以满足预期。
• 土地/资产获取困难：租赁住宅用地多为定向出让，市场化企业获取难度大。
• 资产流动性不足：当前符合REITs上市条件的租赁住房项目较少，退出机制尚不完善。

机遇

• 非核心区位投资机会：在非核心商务区及产业园区附近，可获得较好的投资回报。
• 合作共赢模式：国企与开发商、机构型投资人与轻资产运营商之间可以实现优势互补，推动市场发展。
• REITs提升流动性：未来通过REITs，租赁住房资产将实现更高效的退出机制。

结论

中国长租公寓市场正迎来新的发展机遇，政策支持、市场需求及资本注入共同推动其向成熟市场迈进。随着REITs试点的推进，市场将逐步形成“投融管退”的闭环，提升资产流动性，促进行业健康发展。