20210930-JLL-中国长租公寓市场白皮书_乘势而上_启航新征程_36页_14mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场在政策支持、资本助力、人口结构变化及购房门槛等四大驱动力的推动下，正逐步走向成熟。仲量联行发布的《乘势而上，启航新征程》白皮书指出，尽管受到疫情的影响，市场需求依然表现出较强的韧性。头部品牌在经历了市场洗牌后，逐渐形成了稳定的运营模式，项目入住率较高。同时，国家发改委将保障性租赁住房纳入公募REITs试点，标志着长租公寓市场进入新的发展阶段，市场流动性有望提升。

主要观点

• 人口结构变化：人口向大城市聚集，城市内部短距离人口流动增强，晚婚晚育和家庭小型化趋势推动了长租公寓的需求增长。
• 购房门槛：高房价和严格的限购政策促使更多人群转向租赁市场，尤其是年轻人和新市民。
• 政策支持：中央及地方政府出台多项支持政策，包括土地供给、税收优惠、金融支持等，为长租公寓市场提供政策红利。
• 资本市场：国内外投资机构对长租公寓市场关注度上升，重资产扩张模式成为主流，同时REITs为市场提供了新的退出机制。

关键信息

一、市场现状

• 上海：2021年第二季度，上海品牌长租公寓存量项目约290个，房源套数共7.1万套，平均入住率90.9%，平均租金158.6元/平方米/月。未来供应主要来自R4用地、商品住宅用地自持部分和存量改造。
• 北京：存量项目121个，房源2.1万套，平均出租率97.5%。未来供应主要来自集体土地租赁住房、存量改造和租赁住宅用地。
• 深圳：存量项目395个，房源13.3万套，平均租金125.2元/平方米/月。未来供应来自“城中村”改建、存量改造和公共住房。

二、市场趋势

• 需求来源多样化：从大学生、初入职场的白领，扩展到企业中层人员、陪读家庭、小企业主等。
• 中高端市场崛起：随着市场需求升级，中高端长租公寓逐渐增多，提供更优质的居住体验。
• REITs试点推动市场发展：REITs为长租公寓市场提供了新的退出机制，有助于提升市场流动性。

三、投资市场分析

• 一线城市受青睐：上海、北京、深圳及杭州是长租公寓投资的主要目标城市。
• 重资产扩张模式为主流：由于租赁住宅用地获取困难，投资人更倾向于存量资产改造。
• 投资回报率预期：投资人对长租公寓的稳定回报率预期集中在4.5% - 5.5%之间，部分预期低于4.5%。
• 挑战与机遇并存：主要挑战包括资产价值过高、土地/资产获取困难、资产流动性低；而机遇在于非核心区域的潜在投资机会和REITs的退出机制。

未来展望

• REITs成为重要退出渠道：随着政策的推动，公募REITs将成为长租公寓市场的重要退出机制。
• 市场将更加成熟：随着供应优化和需求释放，市场将更加规范，资本化率可能向传统商业靠拢。
• 政策支持下市场潜力巨大：预计中国租赁住房REITs市场规模有望达到千亿级别，优质底层资产集中于一二线城市。

总结

中国长租公寓市场在政策、资本、人口结构和购房门槛等多重因素的推动下，正迎来新的发展机遇。市场供需持续上升，尤其是核心城市，投资机构对长租公寓的关注度持续上升，重资产扩张模式成为主流。REITs的推出为市场提供了新的退出机制，有助于提升市场流动性。未来，随着市场进一步成熟和规范，长租公寓有望成为重要的资产类别之一。