20221211-开源证券-房地产行业周报_房企多维度融资持续推进_佛山厦门限购松动_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年12月，房地产行业在政策和市场层面均有所回暖。随着地产融资“三支箭”政策的落地，房企融资渠道持续拓宽，信贷、债券及股权融资均有推进。同时，部分城市限购政策松动，为市场注入信心。行业整体维持“看好”评级，但需关注潜在风险。

主要观点

• 政策端：中央和地方层面均出台多项支持房地产行业发展的政策，包括推动REITs试点、加大信贷支持、优化公积金政策等。
• 市场端：新房销售持续低迷，但二手房市场有所回暖，部分城市如上海、苏州土拍热度回升。
• 融资端：国内信用债发行规模同比增加，但债券发行累计同比降幅仍较大；海外债无新增发行。
• 投资建议：在政策底明确、销售基本面触底、土拍热度分化加剧的背景下，行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会。

关键信息

政策端

• 中央政策：

  • 证监会加快REITs市场建设，拓展试点范围至保障性租赁住房、长租房及商业不动产等领域。
  • 央行支持“保交楼”专项借款及民企债券融资支持工具，加大对房地产企业的贷款投放。
  • 发改委推动政策性开发性金融工具，促进房地产健康平稳发展。

• 地方政策：

  • 佛山：全面解除限购政策，部分区域暂停限购，但购房需满3年方可上市交易。
  • 厦门：岛外限购政策放宽，非本市户籍无住房家庭可在岛外购一套房。
  • 南京：二套房首付比例下调至40%。
  • 武汉：房交会期间限购范围缩小至二环内，外地户口可先申请购房，6个月内补齐资格资料。
  • 合肥：推出二手住房互换服务，房屋互换后学位按现行政策执行。
  • 青岛、九江：多子女家庭公积金贷款额度上浮。
  • 重庆：建立“白名单”机制，推动民企与银行签订战略合作协议。
  • 芜湖、宣城：优化公积金政策，支持多孩家庭。

市场端

• 新房销售：

  • 2022年第49周，全国64城商品住宅成交面积同比下降30%，环比下降13%。
  • 年初至今累计成交面积同比下降33%。
  • 各线城市同比增速分别为：一线城市-5%，二线城市-26%，三四线城市-47%。

• 二手房市场：

  • 2022年第49周，23城二手房成交面积同比增长9%，年初至今累计同比-13%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好，同比增速高于三四线城市。

投资端

• 土地成交：
  • 2022年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6548万平方米，成交面积4843万平方米，同比增加23%。
  • 一线城市成交面积同比下降94%，二线城市同比增加60%，三线城市同比增加59%。
  • 上海：四批次土拍6宗地块全部出让，收金127亿元，赵巷和顾村地块进入一次性报价阶段。
  • 苏州：五批次供地10宗地块，2宗触顶摇号，7宗底价，1宗溢价，收金132亿元，土拍热度回升。
  • 武汉：五批次供地首日4宗涉宅用地，全部底价成交。

融资端

• 信用债发行：
  • 2022年第49周，信用债发行规模68.3亿元，同比增加26%，环比减少3%。
  • 平均加权利率2.38%，环比下降35BPs。
  • 海外债无新增发行。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数上涨2.77%，弱于沪深300指数（3.29%）。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：世联行（19.37%）、*ST松江（18.64%）、大悦城（16.13%）等。
  • 跌幅靠前：深振业A（-19.50%）、中国武夷（-17.24%）、广宇发展（-9.85%）等。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

投资建议

• 维持行业“看好”评级，认为政策底已明确，市场信心有望提升，行业估值将逐步修复。
• 建议关注政策宽松背景下，高能级城市需求端政策的进一步宽松带来的投资机会。

附注

• 本报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。
• 报告基于公开信息，不构成投资建议，投资者应结合自身情况审慎决策。