20230408-国金证券-房地产行业研究_合肥放松限购_出险房企重组获进展_19页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告主要分析了2023年4月第一周房地产行业市场表现、政策动态及公司动态，同时对新房、二手房、宅地成交、库存去化周期及行业估值进行了详细的数据跟踪与分析。

主要观点

• 市场表现：本周A股地产板块上涨4.6%，位列各板块第4；港股地产板块小幅上涨0.1%，物业板块下跌2.1%。整体来看，地产板块表现优于物业板块。
• 政策宽松持续：合肥放松限购政策，对非户籍居民和三套房购买者放宽限制，符合“支持刚性和改善性住房需求”的政策导向，有助于提振市场信心。
• 出险房企债务重组进展：多家出险房企如融创、恒大、奥园等在债务重组方面取得进展，表明政策宽松环境有利于化解行业风险。
• 销售复苏：新房和二手房成交面积周环比下降，但周同比上升，尤其是二线城市和三四线城市表现较为积极，成都市场热度仍高。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积下降，但平均溢价率创年内新高，头部房企权益拿地金额居前，核心地块热度持续。

关键信息

一、市场行情回顾

• A股房地产板块：本周涨跌幅为+4.6%，位列第4；前五名涨幅较大的公司包括易居企业控股（+37.7%）、A房企（+13%）、万业企业（+11.5%）、城建发展（+11.5%）、滨江集团（+11.3%）。
• 港股房地产板块：本周涨跌幅为+0.1%，位列第15；末五名跌幅较大的公司包括绿地香港（-15.9%）、合景泰富集团（-14.4%）、禹洲集团（-11.7%）、远洋集团（-11.2%）、佳兆业集团（-10.6%）。
• 物业板块：本周恒生物业服务及管理指数下跌2.1%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1%和-3.9%；前五名涨跌幅包括朗诗绿色生活（+6.8%）、正荣服务（+6.7%）、祈福生活服务（+6.1%）、德信服务集团（+5.5%）、特发服务（+4.3%）。

二、数据跟踪

1. 宅地成交

• 全国300城本周宅地成交建面257万m²，环比-81%，同比-41%，平均溢价率10%，创年内新高。
• 2023年初至今，累计宅地成交建面9037万m²，累计同比-14%。
• 权益拿地金额前五名房企：华润置地（103亿元）、保利发展（92亿元）、绿城中国（71亿元）、越秀地产（69亿元）、建发房产（56亿元）。

2. 新房成交

• 全国35城本周新房成交面积353万平米，周环比-53%，周同比+22%。
• 一线城市周环比-53%，周同比+183%；二线城市周环比-53%，周同比+15%；三四线城市周环比-50%，周同比-52%。
• 成都市场新房成交面积68万平米，周环比+7%，周同比+40%。

3. 二手房成交

• 全国15城本周二手房成交面积186万平米，周环比-32%，周同比+83%。
• 一线城市周环比-50%，周同比+31%；二线城市周环比-26%，周同比+101%；三四线城市周环比-34%，周同比+108%。
• 成都市场二手房成交面积53.4万平米，周环比-21%，周同比+131%。

三、重点城市库存与去化周期

• 本周12城商品房库存1.59亿平米，环比-0.5%，同比+2.6%。
• 去化周期为19.7个月，较上周+0.1个月，较去年同比-2.1个月。
• 北京、上海、广州、深圳等城市库存和去化周期数据有所波动，但整体趋势显示去化周期仍处于较高水平。

四、政策动态

• 合肥：调整限购政策，取消部分主城区限购，放宽刚需和三套房资格认定，非户籍居民可购买首套房。
• 兰州、新乡、宜宾、西藏自治区、郑州：多地出台公积金政策调整，提高贷款额度、提取额度，支持刚性和改善性住房需求。
• 中国物业管理协会：发布2023年工作计划，强调党建、信用评价、行业标准化、舆论宣传等方向，推动物管行业规范化发展。

五、公司动态

• 建发国际集团：2023年1-3月权益合同销售金额约353.4亿元，同比增长63.5%。
• 越秀地产：2023年3月合同销售金额约212.37亿元，同比上升256.9%；1-3月累计合同销售金额约438.33亿元，同比上升217.3%。
• 德信服务集团：回购股份，拟使用部分闲置募集资金补充流动资金。
• 保利物业：新增投资河南保利物业服务有限公司，注册资本1000万元；与融创中国变更业绩承诺条款。
• 融创服务：与融创中国变更业绩承诺条款，要求现金补偿。
• 中国奥园：与境外债权人达成暂缓偿还债务协议，推进重组。

六、行业估值

• A股地产PE-TTM：万科A（7.4）、保利发展（8.0）、招商蛇口（17.5）、建发股份（5.0）。
• 港股地产PE-TTM：中国海外发展（7.4）、绿城中国（3.6）、建发国际集团（6.0）、滨江服务（12.4）。
• 港股物业股PE-TTM：建发物业（16.9）、越秀服务（10.3）、华润万象生活（29.2）、碧桂园服务（17.0）。
• 覆盖公司估值情况：多数公司PE-TTM处于下降或上升趋势，贝壳的PE-TTM显著下降，但其Non-GAAP净利润增速较快。

投资建议

• 地产板块：推荐有持续拿地能力和优质城市布局的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展。
• 物业板块：推荐受益于地产销售复苏和经济活动恢复的物业企业，如滨江服务、建发物业。
• 二手房市场：推荐强房产中介平台贝壳，因二手房市场活跃度持续向好。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策利好未能有效提振市场信心，销售可能仍处低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量仍处于低位，缺乏像棚改等刺激因素。
• 债务违约风险：若多家房企在宽松政策期间出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。