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深圳控股（00604.HK）业务拓展与财务状况总结

核心内容概述

深圳控股（00604.HK）在2021年实现了主营业务收入的显著增长，总收入达320.5亿港元，同比增长70.5%。其中，物业开发业务贡献最大，收入266.6亿港元，同比增长89.4%。此外，公司积极拓展创新业务，包括高科农业和高端制造，并在城市综合运营服务领域取得良好进展，使其成为公司第二大核心业务。

主要观点

• 物业开发业务：2021年收入和盈利均创历史新高，销售净收入266.6亿港元，经调整税前利润84.1亿港元，同比增长40%。毛利率维持在较高水平，约为40%。
• 物业投资业务：收入增长显著，2021年达14.97亿港元，同比增长22.4%。公司持有物业总面积约173万平方米，其中87%位于深圳。
• 城市综合运营服务：收入24.8亿港元，同比增长11.3%，经调整税前利润4.7亿港元，同比增长176%。公司在管面积达6155万平方米，其中非住业态占比54%。
• 土地储备：2021年土地储备计容建筑面积达674万平方米，同比增长105.5%。公司主要在大湾区、长三角及二线省会城市拓展土地资源。
• 财务状况：公司财务稳健，剔除预收款后的资产负债率为63.3%，现金短债比约1.7，净负债率约61.2%。公司三道红线指标均处于绿档。
• 盈利预测：预计2022年总收入将大致持平，股东应占利润将迅速恢复并创历史新高；2023年总收入有望实现双位数增长至365亿元，净利润增速可能高于收入增速；2024-2025年将迎来业绩增长高峰期。
• 投资评级：公司当前股价处于显著低估状态，给予买入评级。

关键信息

2021年业务表现

2021年利润情况

• 股东应占利润：2021年录得27.2亿元亏损，但剔除公允价值变动影响后，股东应占利润为38.9亿元，与前几年相当。
• 毛利：2021年录得124.26亿港元，同比增长41%，较2017年低点增长250%。

土地储备与新开工面积

• 土地储备：2021年底土地储备计容建筑面积约674万平方米，较2020年底增长105.5%。
• 新开工面积：2021年新开工面积约392万平方米，同比增长500%，创下历史新高。

2022年业务展望

• 物业开发：合同销售目标为200亿元人民币，全年可售货值超过400亿元人民币。
• 城市综合运营服务：计划实现30%以上的在管面积增长。
• 物业投资：计划优化投资物业的业态结构，提升租金收入。
• 创新业务：高科农业和高端制造业务增长显著，未来有望成为新增长点。

财务状况

• 总资产：2021年底约1628亿港元。
• 总负债：2021年底约1084亿港元。
• 总权益：2021年底约544亿港元。
• 现金：2021年底约227.8亿港元，同比增长21.7%。
• 借贷成本：2021年银行及其它借款平均借贷成本为3%，较2020年下降0.7个百分点。

估值与投资评级

• 股价表现：2022年5月26日收盘价为1.63元，对应2022年预测业绩PE约为3.2倍，PB约0.3倍，处于历史最低水平。
• 股息率：2021年股息率高达近11%，高于2013-2020年的平均水平。
• 投资建议：公司当前股价处于显著低估状态，给予买入评级。

风险提示

• 物业开发业务、城市综合运营业务拓展不顺利。
• 房地产市场长期低迷。
• 疫情持续反复。

总结

深圳控股在2021年实现了主营业务收入的全面增长，尤其在物业开发业务上表现突出。公司通过积极拓展土地储备和优化业务结构，增强了其在房地产行业的竞争力。尽管2021年因公允价值变动导致亏损，但剔除该影响后，公司盈利状况良好。公司财务稳健，具备良好的资金实力和融资能力，为未来的业务扩张提供了坚实基础。在当前房地产市场调整期，深圳控股凭借其业务模式、资源禀赋和战略调整，有望在未来实现业务规模的持续扩大和行业地位的提升。公司当前股价处于显著低估，投资价值突出，给予买入评级。