20160606-兴证国际证券-深圳控股-00604.HK-聚焦深圳_与城市共同成长_25页_1mb

深圳控股（00604.HK）研究报告总结

核心内容

深圳控股有限公司是深业集团下属的房地产开发平台，也是深圳国资委旗下规模最大的房地产上市公司。公司专注于房地产开发及不动产运营，业务涵盖物业开发、投资物业、物业管理、制造及其他业务。公司自2011年起实施“聚焦深圳”战略，集中资源深耕深圳市场，提升土地储备质量，并推动城市更新项目，以增强公司实力和盈利能力。

主要观点

• 发展战略：公司实施“聚焦深圳”战略，持续加大在深圳的投入，目前深圳土地储备占比达30%，合约销售额占比达70%，并持有超过100万平米的核心投资物业。
• 业务增长：公司合约销售额从2011年的46亿元增长至2015年的160亿元，年复合增长率达36.6%。2016年1-4月合约销售额同比增长290%，全年目标为185亿元，预计未来三年保持10%-20%的增长。
• 财务表现：2015年公司营业收入为184.28亿港元，同比增长33.3%；净利润为28.69亿港元，同比下降8.4%，但核心净利润增长32.9%。公司毛利率和净利率分别为34.6%和15.6%，优于行业平均水平。
• 盈利预测：预计2016-2018年营业收入分别为222.47亿、263.95亿和314.64亿港元，净利润分别为34.44亿、41.04亿和49.42亿港元，年复合增长率分别为20.1%、19.1%和20.4%。
• 估值分析：公司每股资产净值（NAV）为6.26港元，当前股价为3.19港元，目标价为4.61港元，折让27%，相当于2016-2018年的9.45/7.93/6.58倍PE，有45%的上升空间，首次评级覆盖给予买入评级。
• 派息政策：公司预计保持30%的派息率，2016-2018年每股派息分别为0.15、0.17和0.21港元。

关键信息

公司概况

• 上市时间：1997年
• 主要业务：物业开发、投资物业、物业管理、制造及其他业务
• 股权结构：深业集团持股67.31%，为控股股东

深圳房地产市场

• 深圳经济高速发展，GDP增速超过8%，高于全国平均水平
• 人口持续流入，常住人口超过1000万，人口结构年轻化
• 房地产市场异常火爆，2015年量价齐升，2016年一季度商品房销售均价达49672元/平米
• 优质办公楼空置率低，租金稳定增长，2016年一季度平均租金为198.2元/平米/月，同比增长7.5%

土地储备

• 截至2015年底，公司总土地储备为1000万平米，其中深圳占比达34%
• 深圳项目贡献了公司合约销售额的70%，未来将继续获取深圳旧改项目，潜在建筑面积达200万平米
• 土地储备按区域划分，一线城市占比31%，二线城市20%，三四线城市49%

投资物业

• 截至2015年，公司持有39个投资物业项目，权益楼面面积114.5万平米
• 租金收入稳定增长，2015年租金收入7.89亿港元，同比增长15.9%
• 未来三年将新增30万平米核心投资物业，租金收入将大幅提升

管理层激励

• 深圳控股是国企中最早实行管理层期权激励的公司之一
• 管理层及关键岗位员工已获得期权激励，提升了管理效率和公司发展动力

估值分析

• 使用NAV估值法，计算出公司每股NAV为6.26港元
• 目标价为4.61港元，相当于NAV折让27%
• 相较于行业平均PE（9.2倍），公司估值较低，具有上升空间

风险提示

• 房地产行业受国家宏观经济和政策影响较大
• 深圳房价涨幅过高，可能出台更严格的调控政策
• 深圳旧改项目进展存在不确定性

图表与数据

• 图1：2011-2015年营业收入增长趋势
• 图2：2011-2015年各业务占比
• 图3：深圳控股股权架构
• 图4：合约销售额增长趋势
• 图5：合约销售面积及均价
• 图6：月度合约销售额
• 图7：2016年可售货值类型分布
• 图8：投资物业营业收入
• 图9：物业管理营业收入
• 图10：按产品类型划分
• 图11：土地储备按区域划分
• 图12：深圳土地储备及占比
• 图13：深圳合约销售额贡献占比
• 图14：深业上城效果图
• 图15：深业上城区位交通
• 图16：智慧园区运营平台
• 图17：深圳市常住人口
• 图18：四大一线城市常住人口
• 图19：一线城市户籍和非户籍常住人口
• 图20：深圳人口年龄结构
• 图21：深圳GDP增长趋势
• 图22：四大一线城市GDP季度增速
• 图23：四大一线城市产业占比
• 图24：深圳四大支柱产业2015年GDP占比
• 图25：四大一线城市商品住宅销售均价
• 图26：百城房价指数同比涨幅
• 图27：深圳市历年商品房销售金额
• 图28：二手房和商品房销售面积
• 图29：深圳土地供应和成交情况
• 图30：不同类型土地供应情况
• 图31：四大一线城市优质办公楼空置率
• 图32：深圳优质办公楼租金
• 图33：营业收入和净利润
• 图34：毛利率和净利率
• 图35：管理费用和销售费用
• 图36：ROE和ROA
• 图37：可持续性收入及占比
• 图38：租金收入覆盖利息比率
• 图39：净负债率
• 图40：平均融资成本

表格数据

• 表1：深圳控股主要投资物业
• 表2：酒店组合
• 表3：土地储备分布表
• 表4：已处置的三四线城市项目
• 表5：公司在深圳的优质项目
• 表6：母公司资产注入
• 表7：潜在旧改项目
• 表8：管理层股权激励情况
• 表9：四大一线城市主要数据对比
• 表10：中国城市综合竞争力排行榜
• 表11：盈利预测
• 表12：WACC计算
• 表13：NAV计算
• 表14：行业估值比较
• 附表：资产负债表