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深圳控股2022年业绩及2023年展望总结

核心内容

深圳控股（00604.HK）在2022年面对行业寒冬和疫情冲击，整体经营状况仍保持稳健，预计2023年各项主营业务将全面回升。公司目前股价处于显著低估状态，投资价值突出，且安全边际较高。

主要观点

• 收入与利润表现：2022年公司实现收入315.4亿港元，同比微降1.6%；股东应占利润为20.9亿元，实现扭亏，若剔除公允价值变动影响，股东应占利润为31亿元，同比下滑20.3%。
• 主营业务表现：
  • 物业开发业务：收入256.5亿元，虽同比略降3.8%，但仍处于高位；合同销售面积增长23.6%，销售金额增长0.6%；2023年合同销售目标为230亿元，同比增长20%。
  • 物业投资业务：受疫情影响及租金减免政策影响，收入下滑20%；但公司预计2023年租金收入将回升至15亿港元，并积极把握公募REITS和类REITS机会，以盘活存量资产。
  • 城市综合运营业务：收入增长6%，在管物业面积达6823万平方米，非住业态占比提升至62.4%；尽管2022年税前利润下滑，但2023年有望实现快速增长。
  • 高端制造业务：收入增长32.6%，表现亮眼。
• 财务状况：2022年12月底净负债率为60.2%，平均借贷成本为3.3%，处于较低水平；公司现金流管理稳健，2023年预计经营活动现金流净额为2198百万港元。

关键信息

业务表现

• 物业开发：
  • 2022年结转销售面积约73万平米，同比略有下滑。
  • 房地产开发毛利率约36.6%，仍维持业内较高水平。
  • 2023年可售货值超450亿元人民币，合同销售目标为230亿元人民币。
• 城市综合运营：
  • 在管物业面积增长11%，粤港澳大湾区占比67.3%。
  • 非住业态占比提升至62.4%，业务结构持续优化。
• 物业投资：
  • 2022年收入12亿元，同比下降20%。
  • 投资物业总面积约179万平米，公允价值约350亿港元。
  • 预计2023年租金收入回升至15亿港元。

2023年展望

• 主营业务回升：预计2023年总收入同比增长8.9%，股东应占利润回升至40亿元。
• 毛利率回升：公司整体毛利率有望回升至35.3%。
• 资产证券化：公司计划探索公募REITS和类REITS机会，以提升资产流动性。
• 投资价值：2023年3月31日收盘价为1.39港元，对应预测业绩PE仅3倍，PB约0.3倍，处于历史低位。

财务预测（单位：亿港元）

风险提示

• 物业开发业务、城市综合运营业务拓展不顺利。
• 房地产市场长期低迷。

投资评级

• 公司评级：买入
• 行业评级：跑赢大市
• 相对表现：公司股价预计在6至12个月内相对表现超过20%，或基本面良好。

结论

深圳控股在2022年展现出较强的抗风险能力，尽管受到疫情和行业下行的影响，但整体经营稳健。随着2023年房地产市场逐步回暖，公司各项主营业务有望全面回升，特别是物业投资和城市综合运营业务。公司具备较强的资源禀赋和经营能力，未来增长潜力较大，投资价值显著。