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深圳控股（00604.HK）投资分析报告总结

核心内容

深圳控股（00604.HK）是一家深耕深圳、聚焦大湾区的房地产开发与城市综合运营服务商，由深圳国资委控股。公司主要业务包括物业开发、物业投资、城市综合运营服务以及创新业务如高科技农业和先进制造业。公司于2023年10月9日的收盘价为1.21港元，当前目标价为1.60港元，预期升幅为32.2%。

主要观点

• 销售增长强劲：公司2023年1-8月合约销售金额达176亿元，同比增长176.6%，全年销售目标完成度达76.7%。预计2023年H2可售货值为300亿元，主要集中在深圳、中山、上海、成都等优质城市项目。
• 城市更新与利益统筹项目资源丰富：公司计划推进4个城市更新项目和3个利益统筹项目，虽然周转速度较低，但毛利率较高且地理位置优越，有望为2025年及以后发展提供新的增长点。
• 非公开市场拿地能力强：公司通过多元方式获取优质土储，包括产业勾地、资产注入、城市更新一二级联动等，从而保持低成本拿地优势，开发销售毛利率高于行业平均。
• 财务状况稳健：公司平均融资成本为4.15%，净负债率为53%，剔除预收款后资产负债率为69%，现金短债比为1.73倍，财务安全性较高。公司计划分拆城市运营板块至港股上市。
• 创新业务发展：公司旗下晶华公司计划分拆至创业板上市，专注于液晶显示器件和智能控制器，2023H1制造收入达2.18亿元。
• 盈利预测与估值：公司预计2023年收入为328.16亿港元，同比增长4.0%；2024年收入为353.70亿港元，同比增长7.8%。核心净利润预计2023年为21.24亿港元，2024年为24.49亿港元，分别同比增长-31.5%和+15.3%。首次覆盖给予“买入”评级，目标价1.60港元，对应2023/2024年PE为6/5倍。

关键信息

• 财务指标：
  • 2023年H1营业收入为61亿港元，同比下降61%。
  • 2023年H1核心净利润为-2.5亿港元，核心净利率为-4.0%。
  • 2023年H1投资物业收入为6.9亿港元，同比增长约25%。
  • 2023年H1广深项目贡献物业开发收入占比达68%，毛利率高达53%。
• 财务比率：
  • 2023年H1每股核心收益为0.24港元。
  • 2023年H1每股股息为0.10港元。
  • 2023年H1每股净资产为5.2港元。
• 土储情况：
  • 截至2023H1，公司总土储为659万方，对应总货值约1500亿元。
  • 土储区域分布：大湾区占65%，长三角占15%，二线省会城市占19%。
  • 土储业态分布：居住及商住用地占53%，商业混合用地占39%，工业及物流仓储用地占7%。
• 盈利能力：
  • 2023年H1毛利率为32.3%，核心净利率为6.5%。
  • 2023年H1ROE为4.7%，预计2024年ROE为5.3%，2025年ROE为6.9%。
• 投资物业：
  • 投资物业主要位于深圳，租金收入强势反弹。
  • 持有投资物业总面积为180万平米，其中深圳占82%。
• 风险提示：
  • 行业调控政策放松不及预期。
  • 流动性宽松不及预期。
  • 商品房销售不及预期。
  • 计提减值损失超预期。
  • 人民币贬值。

估值与评级

• 目标价：1.60港元。
• 投资评级：买入。
• 估值：对应2023/2024年PE为6/5倍。

总结

深圳控股凭借其丰富的城市更新和利益统筹项目资源、优质的土储结构以及多元的拿地方式，展现出较强的抗风险能力和盈利能力。公司有望受益于深圳、上海的“认房不认贷”等地产利好政策，实现2023年销售目标。尽管短期内写字楼类产品大宗交易承压，但公司通过多元化业务布局和创新业务发展，有望在未来实现可持续增长。公司财务状况稳健，融资成本低，具备较高的股息收益率，且计划分拆城市运营板块至港股上市，进一步增强其市场竞争力。