20200120-城市测量师行-房地产行业_2019年上海租赁住房市场_8页_1mb

2019年上海租赁住房市场总结

核心内容

2019年，上海租赁住房市场在政策推动下逐步完善，形成了涵盖融资、建设和管理的完整政策体系。市场整体呈现稳步缓慢上涨的租金趋势，尤其在热门区域如轨交房、学区房等，租金维持在较高水平。集中式长租公寓市场则主要服务于中低端租赁需求，租金水平整体偏低，但部分品牌表现突出。

主要观点

住宅物业租赁市场

1. 租金走势平稳：
   2019年全年住宅物业租金整体保持小幅上涨，涨幅在1.47%至4.92%之间，其中低端一房租金涨幅最大，为4.92%；高端租金涨幅最小，为2.61%。

2. 不同户型租金差异：

   • 一房租金差异相对较小，主要受单套面积影响。
   • 两房租金差异较大，尤其是中端和高端房源，三房与两房租金差保持在30%左右。
   • 超高端房源中，两房与一房租金差显著，达到39.07%。

3. 热门区域租金表现：

   • 轨交房：低端市场中，上海图书馆、衡山路、嘉善路等站点租金较高；中高端市场中，常熟路、东昌路等站点租金表现突出。
   • 学区房：徐汇区的学区房在各档次中占据多个席位，表现优于其他区域。

关键信息

租金数据来源

租金数据通过抓取网上大量租赁挂牌房源，清洗后结合人工算法修正得出，确保数据的准确性与代表性。

公寓租金指数

• 以2018年7月租金指数为100，2019年12月各档次不同房型的租金指数如下：
  • 售后公房：一房租金指数最高，为109.91；三房租金指数最低，为103.38。
  • 低端：一房租金指数为108.91，两房为106.52，三房为105.03。
  • 中端：一房租金指数为107.2，两房为106.35，三房为105.26。
  • 高端：一房租金指数为108.11，两房为106.9，三房为105.54。

集中式长租公寓市场

品牌分布与租金水平

1. 品牌分布：

   • 安歆·YU、城家公寓和魔方公寓是门店数量最多的三大品牌，分别拥有44家、32家和32家门店。
   • 城家公寓租金最高，平均为5,299元/月；V+SPACE国际青创社区租金最低，仅为2,638元/月。

2. 租金定位：

   • 集中式长租公寓租金普遍处于中下游水平，主要服务于年轻单身群体的刚性租赁需求。
   • 部分品牌因定位不同，租金差异较大，如V+SPACE的租金明显低于其他品牌。

3. 区域分布：

   • 浦东新区和闵行区门店数量最多，分别为66家和50家；闸北、宝山次之，分别为28家和22家。
   • 传统市中心及远郊地区门店数量较少，仅为个位数。

总结与展望

市场现状

• 上海租赁住房市场在政策支持下逐步发展，租金整体上涨趋势明显，尤其在热门区域。
• 住宅物业租金涨幅有限，主要受市场供需和政策调控影响。
• 集中式长租公寓市场仍以中低端为主，租金水平较低，但部分品牌表现突出。

未来趋势

• 随着大型房企的进入，行业洗牌将加速，房源质量与供应量有望进一步优化。
• 政策持续推动租赁住房市场发展，包括提供纯租赁住房用地、培育专业机构、加强金融支持等。
• 为缓解租金上涨压力，多渠道供应租赁住房将成为关键，长租公寓市场将在其中发挥重要作用。

附注

• 数据来源：2019年12月数据为预估值。
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