房地产行业：发改投资〔2024〕1014号文点评-240801-广发证券-19页_1mb

房地产行业C-REITs发展总结

核心内容

2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），旨在推动C-REITs市场发展，扩大资产范围，优化发行流程。

主要观点

• 试点范围扩大：新增储能项目、燃煤发电项目、公租房、长租公寓、4A景区、养老设施等领域，丰富REITs种类，提升市场多样性。
• 简化发行流程：取消前期辅导环节，提升发行效率，缩短审核时间。
• 现金流导向机制：将审批要求由收益率导向转为现金流导向，强调C-REITs的权益属性，提高项目经营稳定性要求。
• 补贴比例限制：要求收入来源含地方政府补贴的项目，补贴金额占总收入比例不超过15%。
• 土地合规要求：如使用集体土地，需提供相关协议及批准文件；外部租赁用地不得超过20年。
• 回收资金使用灵活度提升：取消用于存量资产收购的30%比例上限，允许将补充流动资金的比例上限提高至15%。

关键信息

一、制度优化与市场发展

• 1014号文进一步优化C-REITs制度，拓宽试点范围，简化发行流程，推动常态化发行。
• 目前C-REITs市场已具备常态化发行条件，政策变化将加速市场扩张，盘活大量基础设施资产。
• 市场已具备一定规模，但相对GDP的比例仅为0.09%，与发达市场相比仍有较大发展空间。

二、市场表现与收益情况

• 截至2024年7月29日，C-REITs市场总规模达1103亿元，数量超过新加坡，但相对规模仍较小。
• 2024年二季度，C-REITs总收入为29.67亿元，环比微增0.63%，但可分配金额下降21.95%。
• 不动产板块收入稳定，但可分配金额略有下降；水电环保板块收入和可分配金额增幅最大，分别为35.08%和40.28%。
• 高速公路板块收入和可分配金额均出现环比下滑，其中浙商沪杭甬REIT和平安广州广河REIT表现较差。

三、行业细分表现

• 产业园区：收入环比增长1.13%，可分配金额环比增长2.53%。
• 物流设施：收入环比下降1.57%，可分配金额环比下降1.02%。
• 保障性租赁住房：收入环比下降2.00%，可分配金额环比下降3.41%。
• 消费板块：收入环比增长2.60%，可分配金额环比下降1.20%。
• 特许经营权：总收入环比增长0.69%，可分配金额环比下降31.75%。
• 新能源板块：总收入环比下降21.43%，可分配金额环比下降99.03%，主要因国家电投REIT集中支付管理费和托管费。

图表索引

• 图1：按原始权益人性质区分的每季度C-REITs发行规模。
• 图2：21Q3至24Q2收入总规模及增速。
• 图3：21Q3至24Q2可分配金额总规模及增速。
• 图4：21Q3至24Q2产业园区REITs资产总收入规模。
• 图5：21Q3至24Q2高速公路REITs资产总收入规模。
• 图6：21Q3至24Q2仓储物流REITs资产总收入规模。
• 图7：21Q3至24Q2水电公用REITs资产总收入规模。
• 图8：22Q4至24Q2保租房REITs资产总收入规模。
• 图9：23Q2至24Q2新能源REITs资产总收入规模。
• 图10：C-REITs行情走势。
• 图11：已展开招标流程的拟发行项目数量。
• 图12：24.07按资产类型区分拟发行项目数量。

风险提示

• 基金价格存在波动风险。
• 管理人知识和经验不足可能带来管理风险。
• 政策变化或影响基础设施收入，进而影响REITs收益。

表格索引

• 表1：1014号文主要内容及变化。
• 表2：过审C-REITs项目的审核周期。
• 表3：截至7月29日已发行上市的C-REITs。
• 表4：各国及各地区REITs市场规模对比。
• 表5：24年二季度C-REITs收入与可分配金额情况。

总结

1014号文的发布标志着C-REITs市场进入常态化发展阶段，拓宽试点范围、简化发行流程、优化现金流导向机制，有助于提高市场活跃度和资产流动性。尽管市场整体收入微增，但可分配金额下降，尤其是新能源板块，需关注其收入波动及现金流管理。随着政策支持，预计C-REITs市场将逐步扩大，成为盘活基础设施资产、推动资本市场创新的重要工具。