20220303-中诚信国际-中国基础设施投融资行业_我国住房保障体系的发展及其对保障房类基础设施投融资企业带来的机遇与挑战_17页_1mb

我国住房保障体系及保障房类基础设施投融资企业发展分析

核心内容概述

我国住房保障体系经历了多个发展阶段，形成了包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造及游牧民定居工程、城镇老旧小区改造在内的多元体系。保障房类基础设施投融资企业（以下简称“保障房建设企业”）在该体系中扮演重要角色，尤其在“十三五”期间，随着保障性安居工程的快速推进，其资产及债务规模持续扩大，但盈利能力与经营获现能力较弱，融资依赖外部渠道。进入“十四五”期间，保障性租赁住房成为重点发展方向，为保障房建设企业带来新的机遇与挑战。

主要观点与关键信息

一、我国住房保障体系的基本内容

1. 保障性住房建设：包括经济适用房、公租房、共有产权房和保障性租赁住房，其中公租房、共有产权房和保障性租赁住房是当前的主要分类。
2. 棚户区改造：针对建筑密度大、安全隐患多的区域，主要采取实物化和货币化安置方式。
3. 农村危房改造：面向农业户口村民，执行“三最两就”原则，即“最危险、最贫困、就地、就近”。
4. 城镇老旧小区改造：改善建成时间较长、配套设施落后的小区，提升其居住条件与公共服务。

二、我国住房保障体系的发展历程

1. 第一阶段（1994~2007年）：以经济适用房为主，政策侧重于中低收入家庭住房困难问题。
2. 第二阶段（2008~2013年）：公租房和棚户区改造成为重点，政策支持加强，但市场参与度低。
3. 第三阶段（2014~2018年）：棚户区改造成为绝对主力，中央财政支持力度加大，但隐性债务管控趋严。
4. 第四阶段（2019年至今）：保障性租赁住房成为新主力，政策支持多元化，包括土地、金融、审批流程等，推动市场化运作。

三、我国住房保障体系的发展模式

1. 投资与建设方式：政府直接投资、城投企业投资、多主体投资。
2. 建设主体：从政府主导逐步向多主体参与转变。
3. 资金来源：财政资金、银行贷款、专项债、企业债及REITs。
4. 资金平衡方式：配建商业设施、销售部分保障房、租金及政府补贴。

四、“十三五”期间保障房建设企业发展状况

1. 资产与债务规模：资产从2016年的1.87万亿元增长至2020年的2.93万亿元，债务规模达1.3万亿元以上。
2. 盈利能力与流动性：盈利较弱，资产流动性偏弱，主要依赖外部融资。
3. 融资环境变化：2021年后外部融资环境收紧，2022年债券到期及回售规模达1,067.31亿元，为近3年高点。
4. 现金流情况：2016~2020年，经营活动和投资活动现金流整体净流出，筹资活动现金流净流入。

五、“十四五”期间保障房建设企业的发展机遇与挑战

1. 发展机遇

• 政策支持：保障性租赁住房获得土地、金融、审批流程等多方面的政策扶持。
• 展业空间：保障性租赁住房成为新增住房供应主力，计划新增650万套，重点城市计划达36.92%。
• 债务结构优化：可获得低成本、长期限的项目贷款，有利于改善债务结构。
• 融资渠道多样化：REITs、资产证券化等手段可提前实现资产变现，缓解流动性风险。
• 资产质量提升：通过REITs等方式，可优化资产结构，提升资产质量。

2. 面临的挑战

• 土地供应不及时：部分地方政府因财政压力，对保障性租赁住房土地供给意愿不强。
• 项目建设资金落实不到位：地方财政紧张，融资渠道受限，资金链面临风险。
• 合作方流动性危机：合作开发模式下，合作方资金问题可能影响项目推进。
• 后期运营效果不佳：部分项目选址偏远，运营能力不足，影响收益。
• 易受房地产市场及政策影响：房地产市场波动可能对保障房建设企业造成负面影响。

结论

我国住房保障体系经历了多个阶段，政策支持始终是其发展的核心动力。保障房建设企业在“十三五”期间快速扩张，但盈利能力较弱，面临较大的债务负担与融资压力。进入“十四五”期间，保障性租赁住房成为重点，带来新的发展机遇，如政策扶持、融资渠道多样化及资产变现方式。然而，企业仍需应对土地供应、资金落实、合作方风险、运营能力及政策变动等挑战，未来需在政策引导下优化业务模式，提升运营效率与资产质量，以实现可持续发展。