20220120-中达证券投资-内地房地产周度观察_住房保障体系的启示与发展_23页_1mb

内地房地产周度观察总结

核心内容概述

本文总结了香港和新加坡在住房保障体系方面的经验，并分析了中国当前住房保障体系的发展路径与政策方向。文章指出，中国正通过顶层设计逐步完善保障性住房体系，特别是保障性租赁住房的建设，有望在“十四五”期间拉动经济增长。同时，文章对香港和新加坡的住房保障体系进行了对比分析，提出可为中国提供多方面的启示。

香港住房保障体系

主要特点

• 公营房屋占比高：近半家庭住户居住于公营房屋，占房屋单位总数约44%。
• 双轨制：包括公营租住房屋（主要面向低收入群体）和资助自置居所（主要面向中低收入群体）。
• 市场化运营：政府主导，但允许私人发展商、代建机构和物业服务公司参与。
• 土地来源：以政府划拨为主，部分土地由私人开发商捐赠。
• 资金来源：由财政资金转向市场运作，包括租金收入、配套设施收入、资产分拆上市等。

公营租住房屋

• 申请门槛：对家庭收入和净资产有严格限制，如2021年1人家庭每月最高收入为12940港元。
• 退出机制：家庭收入超标或拥有住宅物业将面临迁离或租金调整。
• 租金水平：远低于私人住宅，如2021年香港岛公屋租金为74港元/平方米，而私人住宅为401港元/平方米。

资助自置居所

• 申请资格：面向公屋租户及中等收入家庭，白表申请者门槛高于绿表。
• 限售政策：2002年后居屋建设大幅减少，因业主可在5年后出售，影响私人住宅市场。
• 未来规划：拟将新建居屋限售期延长至15年，并通过“北部都会区”计划在未来十年新增33万套公营房屋。

新加坡住房保障体系

主要特点

• 组屋为主：约78.7%的家庭居住于政府组屋，住房自有率约90%。
• 政策演变：由中低收入群体逐步扩展至中等收入群体，从租赁为主转向出售为主。
• 土地与资金保障：政府可依法低价强制征地，中央公积金制度为组屋建设提供低成本融资。

组屋类型与政策

• 购买组屋：提供多种户型，如2室、3室及以上、行政公寓等，设定不同收入上限。
• 租赁组屋：分为公共租赁计划与公开市场租赁，租金根据申请者类型和房屋类型有较大差异。
• 退出机制：购买后可于5年后转售，非公民不可购买。

中国住房保障体系

顶层设计

• 主体类型：以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。
• 政策支持：国务院于2021年明确保障性租赁住房为建设重点，解决新市民及青年人住房问题。
• 建设目标：2021年40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，预计拉动房地产开发投资约2.3%。

发展路径

• 重点城市：如广州、深圳、上海、北京等城市将保障性租赁住房作为“十四五”期间建设重点。
• 建设规模：假设“十四五”期间建设约800万套，套均面积70平方米，建设总面积约5.6亿平方米。
• 投资成本：2022年建设成本约为4543元/平方米，预计2022年保障性租赁住房投资额达5200亿元，拉动房地产开发投资约2.3%。

主要启示

1. 国营企业与市场力量共同参与：可提升建设强度及效率，如香港的“私人参建计划”。
2. 新区发展与存量优化：通过新区建设与旧房拆除重建，为保障性住房提供充足土地资源。
3. 政府划拨降低土地成本：如新加坡依法低价强制征地，香港政府划拨土地。
4. 创新融资方式：如REITs和中央公积金制度，丰富资金来源并提升资金使用效率。

风险提示

• 行业调控及融资政策存在不确定性；
• 宏观经济波动可能影响企业经营；
• 保障性租赁住房建设进度可能不及预期；
• 疫情控制具有不确定性。

评级说明

• 股票评级：强于大市（相对指数涨幅10%以上）、中性、弱于大市等；
• 行业评级：强于大市（相对指数涨幅10%以上）、中性、弱于大市等。

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