中国基础设施投融资行业：我国住房保障体系的发展及其对保障房类基础设施投融资企业带来的机遇与挑战_17页_1mb

我国住房保障体系及保障房类基础设施投融资企业发展分析

核心内容概述

我国住房保障体系涵盖保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造及游牧民定居工程、城镇老旧小区改造四大类。其发展历程可分为四个阶段，政策着力点虽有差异，但始终以改善民生为核心。保障房类基础设施投融资企业（以下简称“保障房建设企业”）作为住房保障体系的重要实施主体，在“十三五”期间经历了资产与债务规模的快速扩张，但盈利能力与现金流表现较弱，融资环境逐渐趋紧。进入“十四五”期间，保障性租赁住房成为新主力，带来新的发展机遇，同时也伴随着诸多挑战。

主要观点

一、住房保障体系的基本内容

• 保障性住房：包括公租房、共有产权房和保障性租赁住房，面向不同群体，如“双困难”家庭、新市民、青年人等。
• 棚户区改造：针对建筑密度大、安全隐患多的区域，以货币补偿和实物安置为主要形式。
• 农村危房改造：面向农村农业户口，执行“三最两就”原则，以解决基本住房安全问题。
• 城镇老旧小区改造：改善建成时间较长、设施落后的小区，包括基础设施和公共服务升级。

二、住房保障体系的发展历程

1. 第一阶段（1994~2007年）：以经济适用房为主，政策支持逐步建立，但受市场影响，后期建设减少。
2. 第二阶段（2008~2013年）：公租房和棚户区改造成为重点，中央财政支持力度加大，但盈利模式仍受限。
3. 第三阶段（2014~2018年）：棚户区改造成为主力，通过政策性银行贷款推进，但受隐性债务管控影响，发展受限。
4. 第四阶段（2019年至今）：保障性租赁住房成为新主力，国家从土地、金融、审批等方面提供支持，推动租赁市场发展。

三、住房保障体系的发展模式

• 投资与建设方式：政府直接投资、城投企业主导、多主体参与。
• 资金来源：财政资金、银行贷款、专项债、企业债、REITs等。
• 资金平衡方式：配建商业设施、销售部分保障房、收取租金与管理费、财政补贴等。

四、“十三五”期间保障房建设企业发展状况

• 资产与债务规模：资产总额从2016年的1.87万亿元增长至2020年的2.93万亿元；债务总额超1.3万亿元，财务杠杆高。
• 盈利能力与现金流：利润主要依赖政府补助，主营业务盈利弱；现金流依赖外部融资，经营获现能力不足。
• 融资环境：2022年债券到期及回售规模达1,067.31亿元，融资环境趋紧，未来不确定性增加。

五、“十四五”期间发展机遇与挑战

发展机遇

• 政策支持：保障性租赁住房获得土地、审批、金融等多方面支持，有助于项目落地。
• 展业空间：保障性租赁住房成为新增住房供应主力，提供广阔发展空间。
• 债务结构优化：通过REITs等融资方式，改善债务结构和融资渠道。
• 资产质量提升：REITs等工具为资产变现提供新途径，提升资产流动性。

面临挑战

• 土地供应不及时：部分地方政府对保障性租赁住房土地供给意愿不强。
• 资金落实不到位：地方政府财政紧张，资金到位存在不确定性。
• 合作方流动性风险：合作开发模式下，合作方可能因资金问题影响项目进展。
• 后期运营效果不及预期：部分项目选址偏远，运营能力不足，影响收益。
• 房地产市场波动影响：市场景气度低、政策调控，影响保障房建设企业盈利。

关键信息总结

• 保障性住房分类：公租房、共有产权房、保障性租赁住房。
• “十三五”数据：保障房建设企业总资产增长超12%，带息负债超1.3万亿元，资产负债率上升。
• “十四五”政策支持：保障性租赁住房被列为住房保障体系建设的重点，土地供应、金融支持、审批流程等均有所优化。
• 融资渠道变化：REITs等工具成为保障性租赁住房的重要融资方式，有助于资产变现。
• 风险提示：需关注土地供应、资金落实、合作方流动性、运营能力及政策波动等风险。

结论

我国住房保障体系在政策支持下不断演变，保障房建设企业在“十三五”期间经历了资产和债务规模的快速增长，但盈利能力较弱。进入“十四五”后，保障性租赁住房成为核心，带来新的发展机遇，但也面临土地、资金、运营等多方面的挑战。未来，保障房建设企业需在政策引导下，优化融资结构、提升运营能力，以适应新的市场环境。

附：主要政策梳理

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