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房地产行业周报总结（2018年12月10日）

核心内容概述

本报告总结了2018年12月房地产行业整体情况，指出行业融资环境逐步改善，但整体市场仍面临下行压力。重点分析了房企销售、融资、估值及投资建议等方面，并提示了相关风险。

主要观点

1. 房企融资环境逐步改善

• 中粮地产重组大悦城事项获得证监会无条件通过，募集配套资金24亿元，用于商业地产项目，标志着房企融资有所放宽。
• 中华企业发行新增股份进展顺利，显示房企再融资可能性增加。
• 房企融资规模及成本均有所下降，11月房地产行业信用债平均利率为5.7%，环比下降0.6个百分点。
• 融资端边际改善，为地产股估值修复提供了支撑。

2. 销售市场持续调整

• 龙头房企提前完成销售目标，如碧桂园、万科、恒大均突破去年全年销售额。
• 销售目标增长率普遍高于40%，但全国成交量提升有限，11月成交环比微增，同比增幅收窄至8%。
• 部分区域楼市出现量价松动，尤其是三四线城市，房价调整范围扩大。
• 全国单月销售连续两个月负增长，表明行业基本面仍处于下行阶段。

3. 行业估值处于历史低位

• 房地产行业TTM市盈率为9.1X，低于历史均值24.5X，折价达62.9%。
• 房地产行业PB为1.4X，低于历史均值2.8X，折价达50%。
• A股估值低于美股和港股，反映出市场对地产股的估值仍偏低，具备较大的修复空间。
• 与A股其他行业相比，房地产行业PE和PB均处于较低水平，显示出其相对投资价值。

4. 投资建议

• 短期行业基本面延续下行，但可关注政策博弈带来的反弹机会。
• 以龙头房企为主，因其业绩增长有保障，未来两年预计增长20%左右，是较好的底部配置时机。
• 推荐关注：万科A（000002）、新城控股（601155）、保利地产（600048）等股票。
• 预计2019年中期量价企稳，资金风险释放后可能迎来反弹。

关键信息

一、行业热点

1. 龙头房企提前完成全年业绩目标。
2. 2019年商品房销售将大幅减少，房地产进入最长下行周期。
3. 11月百城新建住宅均价涨幅回落，二手房价格持续下跌。

二、估值分析

• PE估值：A股房地产板块市盈率9.1X，低于历史均值，折价29.09%。
• PB估值：A股房地产板块市净率1.4X，低于历史均值，折价6.8%。
• 国际对比：A股PE低于美股和港股，房地产行业估值修复空间较大。

三、投资组合

• 核心组合：包含万科A、新城控股、保利地产，推荐理由包括低估龙头、受益市占率提升、布局重点城市等。
• 累计表现：核心组合累计收益率为-12.97%，优于行业指数和沪深300指数。
• 个股表现：部分个股如ST慧球、南国置业涨幅较大，而中弘股份、新光圆成等表现较差。

风险提示

• 房价大幅下跌风险：市场调整压力可能继续影响房价。
• 调控政策超出预期风险：政策收紧可能对市场造成更大压力。
• 棚改进程低于预期风险：棚改政策的不达预期可能影响三四线城市房地产市场。

总结

2018年12月，房地产行业整体融资环境逐步改善，但销售市场仍面临调整压力。龙头房企表现稳健，部分公司提前完成销售目标，但整体市场成交量提升有限。房地产行业估值处于历史低位，具备较大的修复空间。分析师建议投资者关注龙头房企的配置机会，预计2019年中期市场有望企稳反弹。同时，需警惕房价下跌、政策调控及棚改不及预期等风险。