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上海商品住宅市场总结（2018年5月）

核心内容

2018年5月，上海商品住宅市场呈现出一定的上涨趋势，但整体成交量与同比相比有所下降。以下是主要核心内容、观点和关键信息的总结：

一、市场总体表现

• 成交面积：
  • 商品住宅成交54.89万平米，环比增长18%，同比下降20%。
  • 公寓成交48.10万平米，环比增长18%，同比下降18%。
  • 别墅成交6.70万平米，环比增长16%，同比下降30%。
• 供应面积：
  • 商品住宅供应31.04万平米，环比和同比下降明显。
  • 公寓供应29.34万平米，环比和同比下降显著。
  • 别墅供应1.7万平米，环比无变化，同比下降59%。
• 成交均价：
  • 商品住宅成交均价51159元/平米，环比上涨9%，同比上涨7%。
  • 公寓成交均价51413元/平米，环比上涨12%，同比上涨6%。
  • 别墅成交均价49358元/平米，环比下降7%，同比上涨14%。

二、重点项目开盘情况

三、市场回顾

（一）价格结构

• 均价结构：
  • 3-5万元/平米商品住宅成交占比达51%，环比上升14个百分点。
  • 2-3万元/平米均价段比重下降16个百分点。
  • 2万元以下与5万元以上均价段变化不大。
• 总价结构：
  • 200-300万元总价段房源占比下降8个百分点至21%。
  • 300-500万元总价段房源占比稳定，小幅增长3个百分点。
  • 800-1000万元总价段房源占比上升3个百分点。
  • 1000万元以上房源占比上升4个百分点。

（二）户型结构

• 户型分布：
  • 120平米以下户型仍为市场主力，占比71%。
  • 120-140平米户型占比11%，140-200平米户型占比提升2个百分点。
• 主力户型项目：
  • 象屿名城(云润新苑)、保利熙悦、馨雅名邸为主要成交项目。
  • 新里波洛克公馆在120-140平米区间段表现突出。

（三）位置分布结构

• 环线分布：
  • 外郊环区域成交占比下降至58%，内环内上涨1个百分点，内中环上涨4个百分点。
• 区域板块：
  • 青浦区以87761平米成交面积居首，嘉定区和松江区紧随其后。
  • 安亭汽车城板块成交面积达41357平米，占据青浦区成交面积的一半。
  • 临港新城板块成交面积达36036平米，占嘉定区成交面积的50%。

四、物业类型结构

（一）公寓市场

• 供应与成交：
  • 公寓供应面积29.34万平米，环比下降84%，同比下降28%。
  • 公寓成交面积48.10万平米，环比增长18%，同比下降18%。
• 成交均价：
  • 公寓成交均价51413元/平米，环比上涨12%，同比上涨6%。
• 解读：
  • 受政策调控影响，公寓成交面积稳步增长，均价可能持续上涨。

（二）别墅市场

• 供应与成交：
  • 别墅供应面积1.7万平米，同比下降59%。
  • 别墅成交面积6.79万平米，环比增长16%，同比下降30%。
• 成交均价：
  • 别墅成交均价49358元/平米，环比下降7%，同比上涨14%。
• 解读：
  • 别墅市场供应和成交量变化不大，但均价波动性下降，整体变化不明显。

五、存量分析

• 存量面积：
  • 全市商品住宅存量为496.93万平米，环比和同比分别下降8%和26%。
• 存量结构：
  • 内环内占比8%，内外环占比24.6%，外环外占比67%。
• 解读：
  • 存量持续下降，结构基本稳定，受政策调整影响，本月再次下降。

关键信息

• 市场趋势：商品住宅和公寓成交面积和均价均上涨，但成交量同比有所下降。
• 价格结构：3-5万元/平米商品住宅成为主流，高端项目对市场均价影响显著。
• 户型结构：120平米以下户型仍为主力，120-140平米户型因供应量大，对市场影响显著。
• 位置结构：外郊环区域仍是主要成交区域，中环内高端项目对市场有较大影响。
• 物业类型：公寓市场受政策调控影响，成交面积和均价稳步上涨；别墅市场变化不大，但均价波动性下降。

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