20161121-广发证券-房地产行业_成交回落趋势不改_11月成交大概率同比首次下滑_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在11月表现出成交回落的趋势，且预计11月成交大概率同比首次出现负增长。热点城市调控政策进一步加码，对市场预期和购房者行为产生显著影响，导致需求观望情绪加重，成交加速下滑。

主要观点

整体成交情况

• 上周，一线四大城市房地产成交面积为74万平米，环比上周下滑1%，同比下降33.33%。
• 部分二线城市房地产成交364万平米，环比上升2%，但同比下降11.44%。
• 一线城市总体环比下跌，但深圳和上海环比上涨，其中深圳涨幅显著（69%）。
• 二线样本城市涨跌各异，石家庄、无锡、厦门涨幅明显，而南京、杭州、宁波、苏州则显著下滑（南京跌幅达47%）。
• 分区域来看，环渤海、长三角、珠三角三大重点区域成交指数均出现不同程度下跌，其中长三角区域环比下跌13%，环渤海区域下跌5%，珠三角区域下跌1%。
• 中部地区环比上涨20%，其他地区环比上涨6%，南昌涨幅最大（86%）。

整体库存情况

• 上周，全国15城市库存指数小幅抬升，但北京和上海库存指数稳中略有下行。
• 推盘水平维持低位平稳，12大城市去化速度继续下行。

关键信息

调控政策升级

• 南京和西安：加强限购政策执行，严格审查购房资格。
• 深圳和东莞：提高公积金贷款首付比例，深圳二套房首付比例不低于70%，东莞首付比例提高至30%。
• 武汉和成都：限购再次升级，武汉禁止本市户籍购买第三套住房，外地户籍需连续缴满2年社保或个税；成都提高热点区域二套房首付比例至70%。

地产公司动态

• 广发地产组合：上周包括阳光城、东百集团、嘉宝集团、阳光股份、广东明珠和中国国贸，本周剔除中国国贸。
• 重点公司公告：
  • 京投发展：与中天颐信联合中标北京市门头沟区项目。
  • 东百集团：购买民生银行理财产品。
  • 金科股份：与重庆融创合作开发广西项目。
  • 中洲控股：竞得无锡商住用地。
  • 金地集团：申请注册发行100亿元债务融资工具。
  • 新湖中宝：竞得温岭商住用地，并转让子公司股权。
  • 中粮地产：联合竞得北京海淀商住用地。
  • 万科A：被恒大收购约1.17%股权，总代价约222.6亿元。

公司估值与投资评级

• 表3列出了重点覆盖公司的估值和投资评级，其中多数公司被评级为买入，少数为持有。
• 万科A：最新股价27.72元，总市值3060亿元，投资评级为买入。
• 招商蛇口：最新股价16.47元，总市值1302亿元，投资评级为买入。
• 泛海控股：最新股价10.09元，总市值524亿元，投资评级为买入。
• 金地集团：最新股价12.15元，总市值547亿元，投资评级为买入。
• 新湖中宝：最新股价4.83元，总市值415亿元，投资评级为买入。
• 建发股份：最新股价11.12元，总市值315亿元，投资评级为买入。
• 荣盛发展：最新股价8.53元，总市值371亿元，投资评级为买入。
• 中洲控股：最新股价20.24元，总市值135亿元，投资评级为买入。
• 金科股份：最新股价5.07元，总市值271亿元，投资评级为买入。
• 世联行：最新股价8.11元，总市值166亿元，投资评级为买入。
• 其他公司如阳光股份、新华联、宋都股份等也被评级为买入或持有。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大，可能对市场造成更大压力。
• 行业销售增速低于预期，影响整体市场表现。

联系信息

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
  • 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 研究助理：李飞，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于**-10%～+10%**。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于**-5%～+5%**。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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