20170213-广发证券-房地产行业_17年全年成交下滑趋势不变_但回调速度可能慢于预期_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 重点城市成交持续下滑：2017年春节后，重点城市房地产成交面积环比节前一周下降，其中一线城市成交面积41万平米，环比下降28%；二线城市成交面积175万平米，环比下降32%。
• 同比表现：一线城市成交同比下滑8.89%，二线城市同比上涨26.81%。
• 区域差异：长三角和珠三角区域成交环比节前一周分别下降45%和45%以上，环渤海区域下降17%。

整体库存情况

• 库存指数微幅下行：全国11大城市库存指数略有下降，但受成交影响，去化周期略有攀升。
• 推盘量低迷：淡季效应与春节假期共同导致全国11大城市推盘量处于低位，延续春节前的下行趋势。

主要观点

• 2017年全年成交负增长趋势不变：尽管1月部分三四线城市销售表现超预期，但整体来看，全年成交仍将继续下滑。
• 回调速度可能慢于预期：三四线城市销售超预期主要由比价效应和政策宽松带动，但不具备可持续性，中长期销售将与一二线城市同步下行。
• 重点城市复苏乏力：重点城市节后销售复苏力度弱于去年同期，表明市场景气度继续下行。

关键信息

1月销售数据

• 全国销售同比继续下滑：1月整体销售同比下滑，但三四线城市销售同比增长6%（剔除假期因素后增长21%）。
• 三四线城市超预期原因：
  1. 一二线城市房价快速上涨，三四线保持稳定，比价效应带动返乡置业需求。
  2. 三四线城市市场敏感度较低，存在销售惯性，销售超预期是去年市场景气度的延续。

重点城市表现

• 北京：1月成交面积10.43万平米，环比下降0.19%；去化周期43周，环比下降5%。
• 济南：成交面积20万平米，环比上升18%；去化周期为-----。
• 青岛：成交面积28.5万平米，环比下降36%；去化周期42周，环比下降0%。
• 石家庄：成交面积8.77万平米，环比下降0.34%；去化周期为-----。
• 大连：成交面积2.78万平米，环比下降33%；去化周期为-----。
• 上海：成交面积15.63万平米，环比下降23%；去化周期29周，环比下降4%。
• 南京：成交面积5.08万平米，环比下降69%；去化周期24周，环比下降4%。
• 杭州：成交面积8.39万平米，环比下降24%；去化周期51周，环比下降0%。
• 宁波：成交面积4.25万平米，环比下降51%；去化周期45周，环比上升5%。
• 苏州：成交面积9.18万平米，环比下降59%；去化周期63周，环比下降3%。
• 深圳：成交面积1.44万平米，环比下降44%；去化周期83周，环比上升9%。
• 广州：成交面积13.5万平米，环比下降44%；去化周期31周，环比下降0%。
• 东莞：成交面积2.94万平米，环比下降66%；去化周期109周，环比上升17%。
• 南昌：成交面积13.05万平米，环比下降34%；去化周期22周，环比下降0%。
• 福州：成交面积2.46万平米，环比下降7%；去化周期81周，环比下降7%。
• 其他城市：整体成交环比下降32%，同比下滑40%。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：本周保持不变，包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份、中国国贸和阳光城。
• 重点公司动态：
  • 中南建设：获批准注册20亿元非公开定向债券融资工具。
  • 中粮地产：非公开发行拟收购中粮地产投资（北京）49%股权，评估价值调整至11.41亿元。
  • 新湖中宝：赎回1.7亿元投资产品，拟进行短期理财。
  • 万科：1月销售面积353万方，销售金额481亿元，同比分别上升89%和88%；竞得19幅地块，总建面316万方。
  • 阳光城：竞得郑州三幅商住用地，总地价10.51亿元，楼面价2090元/方（周边均价9500元/方）。
  • 华夏幸福：与中山、武汉等地签署合作备忘录，拟对子公司提供担保。
  • 泛海控股：非公开发行的5.43亿股限售股解除限售，上市流通日为2月10日。
  • 嘉凯城：控股股东恒大拟转让9.52亿股股份给广州凯隆，价格6.53元/股。
  • 新城控股：1月合同销售金额49亿元，同比上升14%；销售面积34万平，同比下降23%。

投资评级

• 买入：预期股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期股价表现弱于大盘10%以上。

风险提示

• 政策调控力度加大：可能进一步影响行业销售。
• 销售回落快于预期：可能对市场造成更大压力。

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图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数
• 图3：中部/其他地区城市成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8：北京商品住宅成交与去化
• 图9：青岛商品住宅成交与去化
• 图10：上海商品住宅成交与去化
• 图11：南京商品住宅成交与去化
• 图12：杭州商品住宅成交与去化
• 图13：宁波商品住宅成交与去化
• 图14：苏州商品住宅成交与去化
• 图15：深圳商品住宅成交与去化
• 图16：广州商品住宅成交与去化
• 图17：东莞商品住宅成交与去化
• 图18：南昌商品住宅成交与去化
• 图19：福州商品住宅成交与去化

广发房地产行业研究小组

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘10%以上。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘5%以上。

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