2022房地产行业中期投资策略：拨云见日，向阳而生-20220510-上海证券-30页_1012kb

房地产行业2022年中期投资策略总结

核心内容

2022年房地产行业整体承压，市场信心尚未完全修复，销售与土拍市场均出现下行趋势。政策端持续放松，但效果滞后，行业格局逐步调整，国企与本土房企在土地市场中表现更为积极。融资端方面，房企信用风险持续发酵，融资渠道受限，资金流动性趋紧。代建模式作为轻资产运营的重要方式，成为市场新增长点。

主要观点

楼市：整体承压，行业格局悄然改变

• 销售疲软：2022年Q1商品住宅销售面积同比下降18.6%，销售额下降25.6%，市场信心待修复。
• 行业集中度下降：由于恒大等头部房企风险暴露，民营开发商流动性与信用风险加剧，导致行业集中度下降，国企地位提升。
• 政策放松：多地放松限购、限售、首付比例等调控政策，但政策效果需时间显现，市场信心恢复缓慢。
• 开发投资放缓：房地产开发投资完成额增速持续放缓，2022年Q1同比增长0.7%，资金到位同比降幅扩大。

地市：土拍市场低温，国企与本土房企托底

• 土地出让金与面积下滑：2021年全国住宅土地出让金同比下降15.36%，面积下降31.53%。2022年Q1土地购置面积同比大幅下降41.8%。
• 政府性基金收入下降：土地财政收入面临困境，2021年政府性基金收入高点回落，2022年Q1土地相关税收收入占地方财政收入比重为21.53%。
• 国企主导市场：在集中供地模式下，国企和本土房企成为土拍市场主力，民企参与积极性不高。

资金：宽信用与多举措促进行业良性循环

• 融资渠道受阻：民企信用评级下调，融资受限，新增融资额度有限，债务偿还压力上升。
• 政策支持：央行、银保监会、证监会等多部门表态支持行业稳定，推动并购融资与债券市场发展。
• LPR下调与利率下降：5年期LPR下调，带动房贷利率下降，刺激市场信心，但效果需时间传导。

代建：品牌房企赋能市场，轻资产属性凸显

• 代建行业增长：代建成为品牌房企拓展业务的重要方式，轻资产模式有助于降低风险。
• 保障房与REITs支撑：保障房建设持续推进，纳入公募REITs试点，为代建行业带来新增长点。
• 市场规模预测：预计2010-2025年代建行业新签合约建筑面积持续增长，收入趋势上升。

投资建议

• 关注国央企：融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企，如保利发展、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、华发股份、信达地产等。
• 关注代建市场：代建市场需求逐步打开，相关标的如绿城管理控股、中原建业等。

风险提示

• 商品房销售不及预期：受市场信心不足、政策效果有限影响。
• 政策修复不及预期：房地产政策放松力度不足，市场仍处低迷。
• 代建订单增长不及预期：代建市场发展受制于政策支持与市场需求。

关键数据与趋势

销售数据

• 2022年Q1商品住宅销售面积2.63亿平方米，同比下降18.6%。
• 商品住宅销售额2.61万亿元，同比下降25.60%。
• 2021年CR5销售金额集中度为18.16%，Q1进一步下降至17.20%。

土拍市场

• 2021年全国住宅土地出让金4.85万亿，同比下滑15.36%。
• 2022年Q1土地购置面积同比下降41.8%，土地成交价款同比下降16.90%。
• 杭州首批土拍成交总金额826.75亿元，平均溢价率6.41%，国企与本土房企表现活跃。

融资情况

• 2021年H2房企信用债发行约2523.83亿，同比下滑6.68%。
• 2022年Q1房企信用债发行1250.46亿元，同比下降15.56%。
• 内房企业海外债发行规模约200亿美元，到期规模约148.78亿美元。

信用风险事件

• 恒大、蓝光发展、新力控股、花样年控股等房企出现信用风险，部分企业评级下调。
• 部分房企被纳入负面评级观察名单，融资受限，债务压力上升。

政策动态

• 房地产贷款集中度管理：2020年12月央行与银保监会出台政策，限制银行房地产贷款占比。
• 预售资金监管：2022年2月出台新规，规范预售资金监管，确保项目竣工所需资金。
• 房地产税改革试点：2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

结论

房地产行业在2022年面临销售疲软、土拍低迷、融资受限等多重压力，但政策端持续发力，推动行业向良性循环发展。国央企及代建模式成为行业稳定发展的关键，建议投资者关注具备较强融资能力与市场拓展能力的房企，同时警惕信用风险与政策不确定性带来的影响。