20210122-华泰证券-2020年房地产行业融资专题_拨云见日_向阳而生_23页_1mb

房地产行业融资专题研究报告总结

核心内容概览

本报告聚焦于2020年房地产行业融资环境及2021年展望，分析了融资规模、融资分化、到期债务、融资成本及融资新政对行业的影响，并提出了重点推荐的房企。

主要观点

1. 2020年融资环境回顾：

   • 2020年房地产净融资额为9283亿元，同比下降37%，为2014年以来最低。
   • 境内债发行规模同比增长15.62%，但净融资额仍低于2017、2018年。
   • 境外债发行规模和净融资额均出现收缩，全年净融资额同比下滑41%。
   • 开发贷余额占比持续压降，净融资额同比下滑。
   • 房地产信托净融资额为3262亿元，为十年来最低。

2. 2021年展望：

   • 房地产金融环境能见度提升，融资渠道趋于平稳。
   • 净融资额预计稳中有降，降幅取决于房地产信托收缩程度。
   • 境内债净融资额可能温和扩大，境外债有所收窄，开发贷保持平稳。
   • “三道红线”和贷款集中度管理等政策基本成型，优质房企有望获得融资优势。

3. 融资分化：

   • 优质房企在融资集中度、融资成本和发债期限方面具有相对优势。
   • AAA房企境内债发行规模占比达64%，远高于2015-2016年的27%。
   • 融资成本优化，尤其是境内债和房地产信托。

关键信息

融资规模

• 净融资额：2020年为9283亿元，同比下降37%，为2014年以来最低。
• 年末融资余额：17.87万亿元。
• 境内债：发行规模为7725亿元，同比增长15.62%；净融资额为1080亿元。
• 境外债：发行规模为4187亿元，同比下降16%；净融资额为2064亿元，同比下降41%。
• 开发贷：余额为12.16万亿元，同比增长8.19%。
• 房地产信托：净偿还3262亿元，为十年来最低。

融资成本

• 境内债发行利率和房地产信托收益率均有所下降。
• 境内债发行利率在宽松初期显著走低，但5月后回升。
• 房地产信托收益率在10月达到低点，随后开始回升。

到期债务

• 境内债到期高峰：2020Q2-2021Q4，2021年到期规模为5547亿元，同比增长8%。
• 境外债到期高峰：2021-2023Q1，2021年到期规模为3495亿元，同比增长65%。
• 到期节奏：境内债前高后低，境外债同样呈现类似趋势。

重点推荐标的

风险提示

1. 疫情风险：疫情反复及病毒变异可能影响行业复苏节奏。
2. 行业政策风险：政策变化可能影响融资环境和行业发展趋势。
3. 行业下行风险：若政策未放松，行业销售、新开工及投资增速可能低于预期。
4. 部分房企经营风险：融资政策收紧、销售下行可能加剧部分房企资金链压力。

总结

2020年房地产行业融资环境受到严格的金融监管和疫情冲击影响，净融资额降至2014年以来最低。尽管如此，优质房企在融资集中度、成本和期限上仍具优势。2021年融资环境将更加清晰，政策框架基本成型，净融资额预计稳中有降。随着融资新政的实施，行业估值体系有望重塑，优质房企将更具投资价值。