20220510-远东资信-2022年4月房地产行业观察与债市运行动态_房地产开发投资与销售双降_行业步入新常态_18页_743kb

房地产行业2022年4月观察与债市动态总结

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交量下滑：4月份30大中城市商品房成交面积为816.86万平方米，同比下降54.24%，显著低于往年同期。
• 价格涨幅回落：百城新建住宅平均价格同比上涨1.51%，环比上涨0.02%，涨幅较上月回落0.21个百分点。
• 城市类型差异：一线、二线、三线城市住宅价格同比分别上涨1.19%、1.41%、0.83%，环比分别变动0.03%、0.03%、-0.06%。

（二）房地产开发投资

• 土地购置费下降：3月份房地产开发企业土地购置费为4435.79亿元，同比下降6.25%。
• 投资放缓趋势：自2021年6月以来，房企土地购置费持续下滑，反映开发投资活动放缓，未来新增商品房供给预计减少。

（三）房地产贷款

• LPR维持不变：4月1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，与上月持平。
• 房贷利率下降：4月份重点城市首套房贷利率降至5.17%，二套降至5.45%，均创2019年以来月度新低。
• 放款周期缩短：4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天，为2019年以来最快。

（四）房地产信托

• 信托发行规模低位：4月房地产信托成立规模为74.69亿元，环比下降。
• 收益率小幅上升：4月房地产信托平均收益率为7.70%，高于其他行业，如基础产业7.03%、工商企业6.92%、金融业6.69%。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

• 支持房地产政策：4月政治局会议强调支持各地从实际出发完善房地产政策，守住不发生系统性风险底线。
• 优化保障性住房金融：国务院会议提出提升对新市民的金融服务，优化保障性住房金融服务。
• 放宽购房资格与首付比例：央行、外汇局要求合理确定首付款比例和贷款利率，支持合理住房需求。
• 支持并购融资：央行、银保监会鼓励金融机构为问题房企提供并购贷款、并购债券等纾困支持。
• 放宽预售与交易成本：部分城市调整预售条件，降低非住宅商品房交易成本，给予购房补贴。

（二）地方政策动态

• 放宽限购政策：多地如南京、天津、秦皇岛等放宽限购，降低首付比例。
• 调整购房资格：如衢州将非本市户籍家庭视为本地户籍，东莞对疫情期间未缴社保的购房者视同连续缴纳。
• 优化预售监管：厦门、长沙等城市调整预售条件，降低交易成本，促进市场活跃。

三、重点公司动态

• 百强房企销售大幅下滑：4月百强房企销售操盘金额同比下降58.6%，累计业绩同比下降50.2%。
• 并购活动活跃：新希望地产获得80亿元并购融资额度，收购雅居乐项目；招商蛇口与佳兆业合作资产转让；陕建地产与信达设立100亿元并购重整基金。
• 担保余额高企：金科股份、绿地控股为旗下多家公司提供担保，担保余额占净资产比例较高，反映融资压力。
• 资产出售与转型：云南城投拟出售20家公司股权及酒店资产，转型为轻资产运营服务商。

四、房地产行业债券市场动态

（一）债券发行与到期

• 净融资为负：4月房地产行业发行债券602.24亿元，到期偿还909.23亿元，净融资-306.99亿元。
• 存量规模压降：2020年9月至2022年4月，房地产行业债券存量压降约3695.74亿元。

（二）违约与展期债券

• 新增5只违约、4只展期：主要涉及融创、富力、龙光、阳光城、恒大等房企。
• 展期安排：如20融创01展期18个月，16富力04给予30日宽限期，PR龙债02展期15个月。

（三）信用级别调整

• 无信用级别调整：4月无主体和债券的信用级别下调或上调。

（四）行业信用利差

• 信用利差下降：4月末房地产行业信用利差为60.24BP，较上月下降14.23BP。
• 分级别利差：AAA级债券利差下降14.37BP，AA+级下降25.53BP，AA级下降4.95BP。

五、总结与展望

行业现状

• 开发投资与销售双降：房企土地购置费和商品房成交量同步下滑，行业进入新常态。
• 债务风险下降：房企通过出清资产和负债，整体债务风险有所降低。
• 政策宽松：中央和地方政府持续出台支持政策，包括放宽限购、降低首付、优化融资等。

未来展望

• 销售政策进一步放宽：预计各地限购政策将逐步取消，促进销售回款。
• 并购融资支持：并购债券、并购贷款等纾困资金将有助于风险化解，减少大规模违约。
• 疫情影响仍存：部分区域因疫情封控，销售回款可能受阻，需关注区域差异。

作者简介：申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部研究员。
机构简介：远东资信评估有限公司是中国第一家社会化专业资信评估机构，具备多项政府监管机构认可的信用评级资质。