2020年房地产行业融资专题：拨云见日，向阳而生_23页_1mb

房地产行业2020年融资回顾与2021年展望

核心内容

2020年房地产行业融资环境受到内外部因素影响，整体净融资额降至2014年以来最低，仅境内债有所改善。同时，行业面临政策收紧与融资分化，优质房企在融资集中度、成本和期限方面享受红利。2021年，房地产金融环境能见度提升，融资政策趋于稳定，但净融资额预计稳中有降。

主要观点

• 2020年融资规模：全年净融资额为9283亿元，同比下滑37%，是2014年以来最低。年末融资余额为17.87万亿元。
• 融资分化：优质房企在融资集中度、成本和期限方面更具优势，AAA房企境内债发行规模占比达64%，高于2015-2016年的27%。
• 融资成本优化：宏观流动性宽松推动融资成本下降，境内债发行利率低于2016年水平，境外债发行利率也有所下降。
• 到期债务：境内债到期高峰从2020Q2延续至2021Q4，全年到期规模为5547亿元，境外债到期高峰在2021-2023Q1，全年到期规模为3495亿元。
• 融资新政：2020年“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策落地，推动房地产金融审慎管理框架成型，行业进入新的发展阶段。
• 2021年展望：融资环境将保持平稳，净融资额预计稳中有降，降幅取决于房地产信托净融资额的收缩程度。

关键信息

融资渠道表现

• 境内债：2020年发行规模为7725亿元，同比增长15.62%；净融资1080亿元，为2019年净偿还133亿元的逆转。
• 境外债：2020年发行规模为4187亿元，同比下滑16%；净融资2064亿元，同比下滑41%。
• 开发贷：余额为12.16万亿元，同比增长8.19%；净融资同比下滑10%。
• 房地产信托：净融资额为3262亿元，为十年来最低水平，显示监管收紧影响明显。

融资成本与结构

• 境内债：平均发行利率低于2016年水平，AAA房企融资成本低于2019年平均水平。
• 境外债：发行利率较2019年有所下降，但2020年Q3后有所回升。
• 房地产信托：平均收益率走低，但净融资额大幅下滑。

融资集中度

• 分档房企：绿档、橙档、红档房企在2020年Q4债券发行规模占比显著提升，反映“三道红线”政策对融资集中度的影响。

2021年展望

• 能见度提升：政策环境更加清晰，房地产金融审慎管理框架基本成型。
• 净融资额：预计稳中有降，境内债温和扩大，境外债有所收窄，开发贷保持平稳。
• 估值体系重塑：优质房企将受益于融资优势，市场对房企的估值预期将更加理性，推动估值重塑。

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风险提示

• 疫情风险：疫情发展存在不确定性，可能对行业造成冲击。
• 行业政策风险：政策收紧的节奏和力度存在不确定性，可能影响融资环境。
• 行业下行风险：需求透支、居民杠杆空间收窄，可能延长下行周期。
• 部分房企经营风险：融资端政策难以放松，销售下行可能导致中小房企资金链紧张。

总结

2020年房地产行业融资环境受到多重因素影响，净融资额显著下降，融资分化加剧，优质房企在融资集中度、成本和期限方面获得优势。2021年融资环境趋于平稳，能见度提升，但净融资额预计稳中有降。融资新政推动行业向更加审慎、可持续的方向发展，优质房企有望迎来估值重塑机会。