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房地产行业中期投资策略总结

核心内容

2022年5月10日发布的房地产行业中期投资策略，分析了当前房地产市场面临的挑战与机遇。整体来看，房地产行业在政策放松、资金支持及代建业务发展等方面有所改善，但销售和土拍市场仍面临压力。

主要观点

• 楼市整体承压：2022年第一季度商品住宅销售面积同比下降18.6%，销售额同比下降25.6%。市场信心尚未完全恢复，销售疲态依旧。
• 行业格局变化：随着恒大等头部房企风险暴露，部分民营开发商出现流动性风险，信用风险逐步扩散，导致销售不及预期。行业集中度有所下降，国企和品牌房企逐渐占据主导地位。
• 政策端放松：多地放松限购、限售政策，降低首付比例和房贷利率，政策放松范围逐步向高能级城市拓展，有助于修复市场信心。
• 土拍市场低迷：2021年全国住宅土地出让金和出让面积首次出现下滑，2022年Q1土地购置面积同比大幅下降，国企和本土房企在土拍市场中表现较为积极。
• 资金端支持：通过“住房贷款两集中”和“三道红线”等政策，防止房地产无序扩张。同时，规范预售金监管、AMC介入、并购融资稳步推进，有助于化解房企信用风险，促进行业良性循环。
• 代建业务发展：品牌房企通过代建业务赋能市场，轻资产属性明显。保障房建设及公募REITs试点为代建市场提供成长空间。

关键信息

1. 销售与市场情况

• 销售疲软：Q1商品住宅销售面积2.63亿平方米，同比下降18.6%；销售额2.61万亿元，同比下降25.6%。
• 新开工与竣工：Q1新开工面积同比下降20.3%，竣工面积同比下降11.3%。
• 行业集中度下降：2021年CR5销售金额为18.16%，Q1进一步下降至17.20%；销售面积CR5从15.71%降至14%。

2. 土拍市场与土地财政

• 土地财政困境：2021年全国住宅土地出让金4.85万亿元，同比下滑15.36%；出让面积6.47亿平方米，同比下滑31.53%。
• 土拍热度不足：2022年Q1全国住宅土地成交面积大幅下滑，民营企业拿地意愿不足，国企和本土房企托底明显。
• 地方财政影响：土地出让金占地方财政收入比例下降，影响地方政府性基金收入。

3. 资金与融资环境

• 居民杠杆率上升：2021年底居民杠杆率62.2%，房地产贷款增长回落。
• 房企信用风险：恒大风险事件后，民企信用风险事件频发，如蓝光发展、新力控股、花样年控股等。
• 融资渠道受限：国际三大信用评级机构对民企开发商信用评级下调，融资难度增加。
• 政策支持融资：央行、银保监会等多部门对房企融资政策进行调整，以支持行业健康发展。

4. 代建业务与保障房建设

• 代建业务发展：品牌房企通过代建模式赋能市场，轻资产属性显著。
• 保障房政策支持：保障房建设持续推进，纳入公募REITs试点，支撑行业成长。
• 代建市场前景：2010-2025年代建行业收入趋势显示，市场规模逐步扩大。

投资建议

• 关注国央企：融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企，如保利发展、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、华发股份、信达地产等。
• 关注代建市场：代建市场需求逐步打开，相关标的如绿城管理控股、中原建业等。

风险提示

• 商品房销售不及预期：市场信心修复不及预期可能导致销售继续低迷。
• 政策修复不及预期：政策放松未能有效提振市场信心。
• 代建订单增长不及预期：代建业务发展可能受市场环境影响。

图表概览

• 图1-6：展示2022年Q1销售面积、销售额、新开工、竣工面积等数据。
• 图7-9：反映房地产投资完成额及销售集中度变化。
• 图10-12：展示土地财政收入及税收情况。
• 图13-16：反映土地出让金及房地产相关税收占地方财政收入比例。
• 图17-20：展示2021年土地购置费及成交价款变化。
• 图21-26：反映房地产开发投资及资金到位情况。
• 图27-32：展示部分房企新增土地货值与建筑面积情况。
• 图33-38：反映居民杠杆率及房贷利率变化。
• 图39-42：展示房企信用债及海外债发行与到期情况。

表格概览

• 表1-4：展示各部门对房企融资的关注及房地产贷款集中度情况。
• 表5-6：展示房企信用风险事件及信用评级调整情况。
• 表7-9：展示各地预售金监管政策调整及保障房相关政策。

结论

房地产行业在政策放松、资金支持及代建业务发展等方面有所改善，但整体仍面临销售疲软、土拍低迷及信用风险等问题。国央企和品牌房企在市场中表现更为稳健，而代建业务则成为新的增长点。投资者应关注融资能力强、拿地能力突出的房企及代建相关企业，同时注意市场信心修复不及预期等潜在风险。