2017-商业地产系列专题报告估值篇：REITs风起，看商业地产估值之道_10页

REITs风起，看商业地产估值之道总结

核心内容概述

本报告聚焦于中国商业地产行业的估值方法与会计处理，旨在探讨投资性房地产公允价值评估的合理性及其对财务报表的影响。报告指出，我国商业地产行业存在一定的供需过剩问题，租金水平低于国际发达国家，投资回报期较长，导致房企面临较大经营压力。在政策与市场环境下，房企对存量物业的盘活需求日益增强，而商业地产的估值问题成为关键。

主要观点

• 行业现状：我国商业地产行业呈现供给过剩，不同区域和业态景气度分化显著；租金水平偏低，投资回报期长，房企陷入进退两难。
• 会计计量模式差异：我国会计准则更倾向于成本模式，仅在特定条件下允许使用公允价值模式；国际准则更鼓励公允价值模式，以提高财务信息的决策有用性。
• 估值方法：公允价值评估方法主要包括市场法、收益法和成本法，其中市场法和收益法适用于商业地产，成本法则更适合机器设备。
• 评估合理性判断：通过比较项目账面价值与租金收入，倒推资本化率，与区域平均资本化率对比，可判断商业地产是否存在高估现象。
• 案例分析：以金融街中心为例，其账面公允价值低于市场法和戴德梁行评估结果，可能反映房企为平滑利润而采用较低估值。

关键信息

一、投资性房地产会计计量模式

• 初始计量：国内外均采用成本计量。
• 后续计量：
  • 成本模式：按月计提折旧，对利润表产生直接且可预测的影响。
  • 公允价值模式：不计提折旧，利润表体现公允价值变动，具有两面性和不确定性。
• 转换处理：
  • 成本模式下转换不改变报表影响。
  • 公允价值模式下转换会直接影响利润表，差额计入损益或资本公积。
• 处置影响：成本模式与公允价值模式下处置损益的计算方式不同，公允价值模式下需考虑历史成本与公允价值变动。

二、公允价值评估方法

• 市场法：基于可比资产的市场价格，适用于市场活跃、可比资产丰富的区域。
• 收益法：基于未来租金收益折现，适用于租金稳定、可预测的商业地产。
• 成本法：基于重置成本扣除贬值因素，适用于机器设备，对商业地产适用性较差。
• 资本化率：是判断商业地产估值合理性的核心指标，反映资产回报率。

三、案例分析：金融街中心

• 项目概况：金融街中心位于北京西城区，总建筑面积13.96万平方米，2010年竣工，运营时间超过5年。
• 租金收入：2016年租金收入为5.87亿元，2017年租金收入为6.32亿元，租金增幅为7.66%。
• 估值方法：
  • 市场法：参考富凯大厦售价12.75万元/平方米，估算公允价值为178亿元。
  • 收益法：基于租金稳定假设，估算公允价值为98.32亿元。
  • 戴德梁行评估：评估价值为95.03亿元，对应资本化率约5%，与北京市整体资本化率接近。
• 结论：金融街中心账面公允价值低于市场法和戴德梁行评估结果，可能反映房企对利润的调节行为，且市场法与收益法估值结果差异较大，主要由于租售价格背离。

四、估值合理性判断方法

• 资本化率对比法：通过公开资料中的商业地产估值和租金水平，倒推资本化率，并与区域平均资本化率对比。
• 判断标准：若资本化率远低于区域平均资本化率，则可能存在高估。
• 样本数据：中债覆盖的房企中，采用公允价值计量的商业地产账面价值/年租金收入中位数为21.88倍，对应资本化率约3.35%。

结论

1. 公允价值评估方法：目前以市场法和收益法为主，市场法在租售比低的情况下易高估。
2. 合理性判断：建议采用收益法进行验证，通过资本化率与区域平均值对比判断估值合理性。
3. 监管与市场差异：我国更注重会计信息的可靠性，而国际更强调决策有用性，因此公允价值模式在国内外的适用性和披露要求存在差异。

参考资料

• 中债资信整理的会计准则与估值方法数据
• 金融街控股股份有限公司公开资料
• 戴德梁行评估报告
• 香港上市房企（如九龙仓、大悦城）的估值方法披露信息