20210824-光大证券-海外典型商业REITs产品及国内品牌商业地产专题报告_借REITs之力_存量运营亟待轻装上阵_52页_5mb

报告摘要

行业研究总结

核心内容

本报告聚焦我国商业地产行业的发展现状及未来趋势，结合海外典型商业REITs产品经验，分析其对我国商业地产金融化及存量运营的启示。报告指出，随着疫情后经济复苏，我国商业地产迎来发展新机遇，尤其是购物中心的增量空间与存量改造潜力。同时，商业地产公募REITs的推出将推动行业从“产销模式”向“资管模式”转型，提升市场透明度与资产价值。

主要观点

我国商业地产市场概况
- 2020年我国购物中心实际开业数量大幅下降，但2021年拟开业数量回升至1113座，较2020年增长27.3%。
- 未来五年，我国购物中心仍有较大增量空间，中性情景下预计新增约967个，乐观情景下预计新增约2314个。
- 珠三角、长三角等经济发达区域购物中心发展活跃，而东北及西北地区则有明显增长潜力。
- 高坪效购物中心消费黏性更强，疫后业绩表现突出。
商业地产公募REITs的推动作用
- 商业地产公募REITs的推出有助于提升商业资产价值，增强市场透明度。
- REITs通过定期披露经营数据，有助于优化商业地产的存量运营机制。
- 商业地产估值与运营效率直接相关，REITs将促进资产升维意识的形成。
海外典型商业REITs产品经验
- 商业地产是海外成熟REITs市场的重要底层资产，具有稳定租金收益和资产升值潜力。
- 典型REITs产品股息率在3%-8%之间，平均约5.4%，是一种低风险的稳健投资产品。
- 海外商业资产通过改良翻新等方式提升估值，增强盈利能力。
我国商业地产金融化趋势
- 多数主流房企已入局商业地产，发展方向包括拓展派、标杆派、商住联动派。
- 受三道红线政策影响，资产证券化成为重要融资手段。
- 轻资产模式加速发展，但部分商企面临产品线金字塔问题，限制其向下拓展能力。

关键信息

购物中心增量潜力：预计中性情景下我国购物中心商业面积可达51651.6万平，对应潜在增量空间约967个；乐观情景下可达63642.2万平，对应增量空间约2314个。
商业地产运营效率：高坪效购物中心更具竞争力，运营效率提升有助于资产价值增长。
REITs投资回报：海外REITs股息率稳定，投资回报率较高，且具有良好的流动性。
国内REITs发展：我国当前资产证券化市场具备一定规模，但距离商业地产公募REITs仍有较大空间，未来有望逐步推广。

投资建议

关注优质商业地产：建议关注商业资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。
推荐企业：
- 华润置地：第二家购物中心租金收入破百亿的内地房企，一二线布局。
- 龙湖集团：借助TOD模式实现一二线网格化布局，全面启动轻资产模式。
- 新城控股：进入百店时代，聚焦三四线区域消费空白，试水公募REITs。

风险分析

商业地产经营风险：包括租金收入波动、租户流失等。
流动性风险：REITs市场尚不成熟，流动性可能受限。
政策推进不及预期风险：REITs发展依赖政策支持，若推进缓慢将影响市场。
终止上市风险：REITs可能因业绩不佳或市场环境变化面临终止上市。

行业趋势

存量运营：随着商业地产进入存量时代，运营效率成为关键。
轻资产模式：疫情加速了商业地产向轻资产运营的转型，提升市场竞争力。
资产证券化：国内商企积极运用资产证券化手段，提升融资效率与资产流动性。

数据与图表

图表1-4：显示2018-2021年购物中心实际及计划增量，地区与城市线级分布。
图表5-7：展示购物中心增量项目体量分布及运营指标。
图表8-9：呈现我国购物中心存量及增量表现与“增量/存量”指标。
图表10：展示2020年销售额40亿元以上的购物中心情况。
图表11-23：展示CICT运营数据及财务表现。
图表24-44：展示Link REIT运营数据及财务能力。
图表45-54：展示Realty Income Corporation资产规模及运营回报。

表格与数据

表1：22城购物中心数据，包括人均商业面积、空置率、开关店率等。
表2：2020年我国商业地产CMBS产品统计，展示发行主体、金额及底层资产。
表3：Realty Income资产类别，包括数量、可租面积及租金收入比例。

总结

本报告指出，我国商业地产行业在疫情后迎来复苏，购物中心增量空间显著。REITs的推出为商业地产提供了新的融资与运营模式，有助于提升资产价值和市场透明度。同时，报告强调了海外REITs经验对我国的借鉴意义，并建议关注华润置地、龙湖集团及新城控股等具备优质商业地产资产的房企。未来，随着资产证券化市场的发展及政策支持，商业地产有望实现更高效的运营与价值提升。

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