2022-02-09-远东资信-基于REITs的商业地产融资模式探索与展望_11页_502kb

基于商业地产的标准化 REITs 发展现状与意义分析总结

背景及概述

房地产投资信托基金（REITs）是国际成熟的融资模式，在中国主要用于房地产领域，当前中国REITs试点集中在基础设施领域，商业房地产REITs发展滞后。REITs可以分散风险、抗通胀，并优化资金配置，但面临税收、资产估值和配套支持不足的挑战。

当前发展状况

• REITs融资模式起源于发达国家，中国起步晚，税收、法律框架不完善，已发行产品多为“类REITs”，以私募形式为主。
• 商业地产REITs尚未尝试，已发行类REITs包括CMBS（商业地产抵押支持证券）和权益型类产品，CMBS主要依赖债权，权益型涉及资产所有权变更。
• 首批公募REITs于2021年推出，聚焦基础设施；商业地产相关案例缺乏。

面临的困难

• 税收政策：商业房地产REITs涉及高税收负担，包括企业所得税、增值税等，增加交易成本。
• 资产估值：买卖方对资产估值方法分歧大，缺乏统一标准。
• 配套支持：机构投资者不足，物业管理、中介服务不完善，评级体系不健全。

发展意义

• 拓展融资渠道：帮助房企降低杠杆率，增强资本实力，推动轻资产转型；提供中小投资者参与商业地产的路径。
• 优化资金配置：REITs作为资产配置工具，风险相对稳定，收益较高，有助于资金从住宅转向商业地产。
• 风险管理：REITs可分散银行系统性风险，并实现资金快速回笼。

会计处理与影响

REITs发行可能影响企业财务报表：通过实质性判断资产“出表”，降低负债率和资产负债表负担；会计判定需依据企业会计准则。

结论与展望

标准化REITs推广可促进商业地产融资模式精细化合作，降低银行依赖，优化资金流动。短期内需完善税收政策、估值标准和配套体系，且优先在基础设施领域试点后，有望扩展到商业房地产。