睿和智库-2020中国商业地产REITs年中研究报告-2020.9-14页_17mb

报告摘要

本报告围绕中国商业地产行业的发展瓶颈及REITs（房地产投资信托基金）的引入与价值展开，指出当前商业地产行业在融资、结构、流动性及收益等方面面临多重挑战，并强调REITs作为解决这些问题的重要工具，对推动行业转型和可持续发展具有重要意义。

供给过剩严重
- 商业地产投资规模大、回收期长、经营管理要求高，导致行业长期面临供给过剩的问题。
- 2019年商业地产开发投资额为1.93万亿元，其中零售物业和写字楼分别增长3倍和6倍，但需求未能跟上供给增长。
- 重点城市写字楼空置率超过安全线，人均零售面积超过国际标准，显示供应过剩压力显著。
行业结构不合理
- 开发企业和运营企业被动持有物业，资本方持有比例低，限制了专业机构的规模扩张。
- 与国际成熟市场相比，国内REITs市场尚未形成，房地产开发商仍占主导地位。
市场交易不活跃
- 大宗交易市场流动性不足，交易税费高，限制了商业地产的交易活跃度。
- 2019年大宗交易金额仅2876亿元，远低于开发投资额。
租金收益率偏低
- 2019年我国商业地产租金收益率仅为2.66%，远低于亚洲其他国家。
- 一线城市租金收益率也低于资本回报要求，导致资本对商业地产兴趣不高。
长期资金缺乏投资渠道
- 商业地产具有保值增值功能，适合长期资金配置，但缺乏成熟的连接渠道。
- 保险基金、养老基金等长期投资者难以直接参与商业地产投资。
融资成本高
- 商业地产ABS融资规模受限，类REITs产品融资成本高，难以形成可持续的融资模式。

REITs概念与特点
- REITs是以房地产项目租金收入和增值为基础，向投资者发行受益凭证，实现资金募集和收益分配。
- 与类REITs不同，REITs是纯股权投资工具，具有更高的流动性、更低的融资成本和更优的收益结构。
REITs是国际趋势
- 全球REITs市场发展迅速，2011-2019年市值增长164%，美国和日本等成熟市场已形成REITs主导的行业结构。
- 在高城镇化率和低利率环境下，REITs市场更容易发展。
REITs助力商业地产企业转型
- REITs为企业提供新的经营模式，实现开发、持有、运营、退出的产业链闭环。
- 通过REITs，企业可回收资金，减轻重资产压力，提升运营效率。
REITs的实践案例
- 越秀REIT：2005年在港交所上市，通过资产证券化回笼资金，降低负债率，实现资产增值。
- 凯德商用中国信托（CRCT）：2006年在新加坡上市，形成“REITs+PE”双基金模式，实现轻资产运营。

中国版REITs尚未纳入商业地产
- 2020年4月，中国推出基础设施REITs试点，但未将商业地产纳入。
- 当前REITs试点主要集中在交通、物流、市政工程等基础设施领域。
商业地产发展亟需REITs
- REITs可解决商业地产企业融资成本高、资产退出难等问题。
- 通过REITs引入股权资金，有助于降低杠杆风险，提升企业盈利能力。
- REITs模式可推动商业地产向轻资产、专业化方向发展，实现可持续增长。