20210929-国信证券-房地产行业2021年10月份投资策略_三重修复_行情可期_9页_675kb

房地产行业2021年10月投资策略总结

核心内容

本报告为国信证券经济研究所发布的房地产行业2021年10月投资策略，整体对房地产行业持超配评级，认为四季度行情值得期待，主要基于“三重修复”逻辑。

主要观点

$\bullet$ 行业：销售回落土地降温，政策稳中趋暖

• 销售数据持续回落：2021年8月，全国商品房销售面积同比下降15.6%，销售额同比下降18.7%，两项指标均连续两月为负。1-8月累计销售面积和销售额两年平均同比增速分别为5.9%和11.7%，均连续四月下滑。
• 二手房市场热度下降：截至上周，10城二手房成交套数同比持平，较2019年同期下降1%，显示市场持续低迷。
• 土地市场降温明显：受第二次土拍新政影响，房企收缩意愿增强，导致土地市场热度下降，撤拍、流拍地块占拟出让地块总数的30%。
• 政策方向趋于稳定：央行会议提出维护房地产市场健康发展，部分城市出现调控放松迹象，已有9个城市发布房价限跌令。

$\bullet$ 公司：头部房企销售保持增长，增速放缓

• TOP30房企销售数据：1-8月累计销售额分别为10056亿元、18576亿元、31227亿元、47803亿元、56669亿元，同比分别上升2.7%、7.2%、12.8%、16.4%、15.5%，显示头部房企仍保持增长，但增速放缓。
• 销售增速分化：如碧桂园、万科、恒大等房企单月销售同比下滑明显，而部分企业如雅居乐、合景泰富等增长较快。

$\bullet$ 板块：估值有所修复，但仍处历史最低水平

• 板块表现优于大盘：自上期策略报告发布以来，房地产板块上涨1.8%，跑赢沪深300指数1.5个百分点，位列28个行业第3名。
• 估值水平低迷：板块2021年动态PE为4.9倍，较2019年1月3日底部估值水平（6.1倍）低20%，仍处于历史最低水平。

关键信息

投资建议

• 三重修复逻辑：
  1. 土拍新政与销售景气下行叠加，拿地利润率有望边际改善，远期利润表将修复。
  2. 2016-2018年景气高点积累的信用风险接近暴露尾声，行业信用边际修复。
  3. 销售下行压力增加，政策将稳中趋暖，受上半年政策压制的行业估值有望修复。
• 10月重点推荐：保利发展，给予买入评级。

风险提示

• 基本面下行超出市场预期。
• 政策基调再现收紧。

数据来源与分析师信息

• 资料来源：Wind、国家统计局、克而瑞研究中心、国信证券经济研究所。
• 分析师：
  • 任鹤：电话 010-88005315，邮箱 renhe@guosen.com.cn
  • 王粤雷：电话 0755-81981019，邮箱 wangyuelei@quosen.com.cn
  • 联系人：王静，电话 021-60893314，邮箱 wangjing20@guosen.com.cn

投资评级定义

重点公司盈利预测及投资评级（节选）

图表目录（关键图表）

• 图1：商品房销售额累计同比增速
• 图2：商品房销售面积累计同比增速
• 图3：10城二手房成交套数
• 图4：10城二手房成交套数增速
• 图5：第二次集中供地结果一览
• 图6：2021年1-8月TOP30房企销售增速变化情况
• 图7：上期报告发布至今主流地产股涨幅
• 图8：上期报告发布至今各板块涨幅
• 图9：地产股PE仍处历史低位

行业背景与展望

• 当前房地产行业面临销售回落、土地市场降温、政策调整等多重压力。
• 但“三重修复”逻辑支撑板块估值修复预期，四季度行情有望好转。
• 重点推荐保利发展，因其在销售和拿地上表现相对稳健，具备较强的投资价值。