20210929-国金证券-房地产行业研究_央行表态维稳房地产市场_按揭或边际改善_6页_894kb
报告摘要
资源与环境研究中心房地产行业研究总结
核心内容
本报告由国金证券资源与环境研究中心发布，对房地产行业进行了深入分析，并给出了“买入（维持评级）”的行业投资建议。报告重点分析了当前房地产市场的整体表现、政策动向以及物业板块的整合趋势，同时对相关企业估值进行了预测。
主要观点
1. 房地产市场现状
- 销售数据持续下滑：2021年8月，商品房销售面积同比下降15.6%，销售额同比下降18.7%。销售下滑已成为行业共性，导致房企现金流紧张。
- 土拍市场降温：9月二次集中供地的城市流拍率上升，民企拿地意愿减弱，而央企和地方国企在托底市场方面发挥重要作用。
- 房地产开发投资增速放缓：8月房地产开发投资金额同比增长0.3%，显示行业整体投资动能不足。
2. 政策动向
- 央行与银保监会表态维稳：2021年9月29日，人民银行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，强调要维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益。这表明政策层面正逐步采取措施缓解市场压力。
- 按揭放款或边际改善：政策信号释放后，按揭放款速度可能有所加快，有助于改善房企现金流，推动后续拿地和开工活动。
3. 物业板块整合加速
- 物业资产出售趋势明显：在地产公司现金流紧张的背景下，物业并购市场活跃，部分房企通过出售物业资产换取现金流。
- 碧桂园服务收购案例：碧桂园服务已宣布以不超过100亿元收购富力物业，以及以不超过33亿元收购彩生活核心资产，预计将显著提升其在管面积。
- 物业整合利好头部企业：行业整合有助于头部物业公司拓展社区增值服务，加速第二成长曲线的实现，提升估值。
关键信息
投资建议
- 地产板块：看好按揭放款速度加快带来的弹性，推荐民营地产公司如融创中国、新城控股。
- 物业板块：关注经营稳健、业务拓展能力强的民营物业公司，推荐金科服务，建议关注碧桂园服务、建业新生活。
估值预测（部分公司）
| 公司 | PE-2020 | PE-2021E | PE-2022E | PE-2023E |
|---|---|---|---|---|
| 碧桂园服务 | 57.8 | 37.3 | 24.7 | 17.3 |
| 恒大物业 | 17.0 | 10.8 | 7.1 | 5.1 |
| 华润万象生活 | 97.6 | 52.3 | 38.2 | 28.5 |
| 融创服务 | 65.3 | 30.6 | 19.3 | 13.6 |
| 金科服务 | 37.1 | 20.6 | 13.6 | 9.5 |
| 雅生活服务 | 18.6 | 13.4 | 10.1 | 8.0 |
| 旭辉永升服务 | 54.0 | 33.6 | 22.7 | 15.9 |
| 保利物业 | 31.3 | 23.7 | 17.9 | 13.8 |
| 世茂服务 | 45.3 | 24.5 | 14.9 | 9.7 |
| 绿城服务 | 31.5 | 23.3 | 17.4 | 12.9 |
| 合景悠活 | 29.7 | 12.8 | 7.2 | 4.9 |
| 新城悦服务 | 26.4 | 17.7 | 12.3 | 8.8 |
| 招商积余 | 35.5 | 24.2 | 18.2 | 14.2 |
| 新大正 | 43.1 | 31.0 | 21.8 | 16.1 |
| 南都物业 | 19.6 | 15.8 | 13.3 | 11.2 |
地产公司估值预测（部分公司）
| 公司 | PE-2020 | PE-2021E | PE-2022E | PE-2023E |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 5.7 | 5.5 | 5.2 | 4.7 |
| 保利发展 | 5.7 | 5.3 | 4.8 | 4.4 |
| 招商蛇口 | 8.3 | 7.3 | 6.4 | 5.7 |
| 新城控股 | 5.5 | 4.5 | 3.9 | 3.5 |
| 金科股份 | 3.8 | 3.3 | 2.9 | 2.5 |
| 中南建设 | 2.4 | 2.0 | 1.8 | 1.6 |
| 阳光城 | 3.3 | 2.8 | 2.4 | 2.1 |
| 金地集团 | 4.9 | 4.5 | 4.1 | 3.7 |
| 碧桂园 | 4.2 | 3.8 | 3.4 | 3.0 |
| 融创中国 | 1.6 | 1.6 | 1.5 | 1.3 |
| 世茂集团 | 3.2 | 2.8 | 2.5 | 2.2 |
| 华润置地 | 6.2 | 5.9 | 5.3 | 4.7 |
| 龙湖集团 | 8.9 | 6.8 | 5.8 | 5.2 |
| 中国奥园 | 1.5 | 1.3 | 1.1 | 0.9 |
风险提示
- 房地产调控政策超预期：若调控政策进一步收紧，可能对市场产生更大影响。
- 销售数据下滑超预期：销售持续疲软将加剧房企现金流压力。
- 增值服务发展不及预期：物业板块整合和增值服务的推进可能不如预期，影响估值回升。
投资评级说明
- 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
- 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
- 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
- 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。
行业投资评级说明
- 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
- 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
- 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%至5%。
- 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。
特别声明
- 本报告由国金证券股份有限公司发布，未经授权不得复制、转发或修改。
- 本报告基于公开资料，不构成投资建议，仅供参考。
联系方式
-
上海
电话：021-60753903
传真：021-61038200
邮箱：researchsh@gjzq.com.cn
邮编：201204
地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼 -
北京
电话：010-66216979
传真：010-66216793
邮箱：researchbj@gjzq.com.cn
邮编：100053
地址：中国北京西城区长椿街3号4层 -
深圳
电话：0755-83831378
传真：0755-83830558
邮箱：researchsz@gjzq.com.cn
邮编：518000
地址：中国深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场T3-2402
展开完整摘要
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载
