房地产行业2021半年报综述：重视盈利、信用、政策的“三重修复”-20210908-国信证券-21页_1mb

房地产行业2021半年报综述总结

核心内容

本报告分析了2021年上半年中国房地产行业的整体表现，指出行业面临盈利恶化、杠杆下降和现金流改善的“三重修复”趋势，认为四季度地产板块行情值得期待。

主要观点

1. 业绩总览

• 盈利恶化：2021H1，A股房地产板块实现归母净利润679亿元，同比-18.6%，为近20年以来最低水平。
• 杠杆下降：板块平均资产负债率为78.6%，净负债率为118%，均延续下降趋势。
• 现金流改善：板块经营现金流净流出减少，从-1618亿元改善至-365亿元，为2012年以来最好表现。

2. 盈利恶化的直接原因

• 结算毛利率创新低：2021H1板块结算毛利率为21.6%（整体法）/27.3%（算术平均法），创近十年最低。
• 权益占比下降：少数股东损益占比达到26%，创十年新高，意味着房企权益占比下降。

3. 盈利恶化的根本原因

• 高景气周期的“原罪”：2017-2018年的景气高点导致房企加速扩张、合作开发、非标融资和土地内卷，这些行为最终反映在当前利润表的恶化。
• 土地质量与融资环境：2019年的土地质量仍然不高，且非标融资被限制，导致结算毛利率和权益占比难以迅速改善。

4. 盈利何时改善

• 近期：结算利润率难以迅速改善，房企利润表大概率需经历1-2年的缓慢筑底。
• 远期：随着销售景气度回落、土地市场降温及政策调控，拿地利润率有望边际改善，远期利润表将逐步修复。

5. 投资建议

• 关注“三重修复”：拿地利润率改善、信用风险缓释、政策趋暖。
• 推荐公司：金地集团、保利地产、融创中国、碧桂园、龙湖集团。

关键信息

重点公司盈利预测及投资评级

风险提示

1. 政策超预期收紧：若行业再度升温，可能引发政策进一步收紧。
2. 土地市场过热：可能导致利润率进一步下降。
3. 销售景气度超预期下行：可能导致房企销售增长失速。

附：行业投资评级

结论

2021年上半年，房地产行业面临盈利恶化、杠杆下降、现金流改善的“三重修复”趋势。虽然短期盈利难以改善，但随着政策调控、土地市场降温及销售景气度回落，远期利润表有望修复。建议投资者关注具备稳健经营和良好财务结构的龙头企业，如金地集团、保利地产、融创中国、碧桂园和龙湖集团。同时，需警惕政策收紧、土地市场过热及销售失速等潜在风险。