20210408-第一上海证券-卓越商企服务-06989.HK-中国领先的商务物业管理服务提供商_23页_4mb

卓越商企服务总结

核心内容

卓越商企服务是中国领先的商务物业管理服务提供商，拥有20年行业经验，起家于深圳，现业务覆盖全国多个重点城市，包括大湾区、长三角及北京、上海等。公司以高端商务物业为基本盘，具备强大的独立外拓能力，并积极布局新业态市场，如城市物业和医疗物业。

主要观点

• 市场地位：截至2020年，公司在管项目406个，分布于42个城市，面积3202万方，其中商务物业占比52%。在2019年全国商务物管服务提供商中排名第四，市占率约2.6%，在大湾区排名第二，市占率约4.5%。
• 业务模式：公司主要提供基础物业管理服务和增值服务，其中基础物业管理服务占收入83.6%，增值服务占14.2%。公司致力于提供全生命周期物管服务及全链条综合资产服务，以满足客户资产价值最大化的需求。
• 品牌与服务优势：公司凭借专业化、优质的服务，建立了高客户满意度（在管写字楼用户满意度达99%），并拥有大量高粘性客户资源，如腾讯、OPPO、华为等，这些大客户将为公司带来持续的业务增长机会。
• 集团支持：公司背靠卓越集团，后者拥有丰富的城市更新资源和写字楼资源，为公司提供稳定的项目来源和增长动力。卓越集团现有土储约5000万方，其中70%位于大湾区。
• 盈利前景：预计2021-2023年，公司归母净利润分别为5.1亿、7.2亿、10.2亿，三年增长率超45%。公司给予2022年20倍市盈率，对应目标价约14.2港元，给予买入评级。

关键信息

股票信息

• 股价：9.5港元
• 目标价：14.2港元（+50%）
• 股票代码：6989
• 已发行股本：12.22亿股
• 总市值：114.55亿港元
• 52周高/低：12.04/8.21港元
• 每股净资产：3.09港元

股权结构

• Urban Hero（李华）：58.82%
• Autumn Riches（李渊）：5.15%
• Ever Rainbow（肖兴萍）：9.64%
• 公众股东：26.39%

业务构成

• 基础物业管理服务：占总收入的83.6%
• 增值服务：占总收入的14.2%
• 其他服务：占总收入的2.2%

在管面积

• 2020年在管面积：3202万方
• 商务物业占比：52%
• 公共与工业物业占比：18%
• 住宅物业占比：29.7%

财务预测

增值服务

• 增值服务收入预计在2023年达到17.6亿元，占总收入24%
• 卓品商务作为增值服务子品牌，聚焦企业行政后勤、员工生活及定制化服务，2020年服务企业高管超400名，接待量超260万人次

估值与投资建议

• 给予2022年20倍市盈率，目标市值约174亿港元，对应目标价14.2港元
• 给予买入评级，基于公司良好的成长性、品牌优势、盈利能力及未来业务拓展潜力

业务拓展与战略

• 多业态拓展：公司未来计划拓展城市物业及医疗物业，利用在高端商写领域的经验，提升服务效率与客户粘性。
• 独立外拓能力：2017-2020年，第三方在管面积占比逐年上升，从35%到61%，表明公司具备较强的市场拓展能力。
• 大客户拓展：公司与腾讯、OPPO、华为等大型企业客户建立了稳定合作关系，未来将受益于这些客户办公区的移交。

优势分析

• 强品牌与优品质：公司长期深耕高端商务物业，积累丰富的项目管理经验，形成差异化竞争壁垒。
• 高客户粘性：凭借优质服务，公司赢得大量高粘性客户，有利于业务持续拓展。
• 城市更新资源：卓越集团在城市更新领域具有领先优势，公司可借此获取更多优质项目资源。

总结

卓越商企服务凭借其在高端商务物业领域的深厚积累、强大的独立外拓能力以及背靠卓越集团的资源优势，成为国内商务物业管理领域的领先企业。随着公司业务向多业态、多区域拓展，以及增值服务的持续增长，其盈利能力和市场地位有望进一步提升。公司当前市盈率9.5港元，估值具有提升空间，因此给予买入评级。