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物管行业深度报告(2): 物业管理与房屋经纪的融合探讨

核心内容

本报告探讨了物业管理公司与房屋经纪业务的融合潜力，指出社区增值服务作为物业管理的重要组成部分，具备较大的发展空间。随着物业管理公司对社区资源的重视和基础服务满意度的提升，社区增值服务的收入占比逐步上升，能够有效对冲物业费提价困难和人力成本上升的问题。

房屋经纪行业虽为红海市场，但仍有增长机会。2018年全国二手房交易额达6.53万亿元，佣金收入约1300亿元。尽管市场已存在头部企业，但低能级城市的机构渗透率仍较低，为物管公司提供机会。物管公司切入房屋经纪领域，可依托在管社区流量优势，成立独立品牌或租售中心，逐步拓展第三方项目。

主要观点

1. 社区增值服务的重要性：

   • 物管公司通过社区增值服务，能够提升收入结构的多元化。
   • 社区增值服务分为1.0、2.0、3.0三个层级，其中2.0级利用社区资源和信任优势，具有较高的商业潜力。
   • 2.0级增值服务中，房屋经纪业务表现突出，具备较高的毛利率。

2. 房屋经纪业务的潜力：

   • 二手房市场持续增长，未来仍有较大的发展空间。
   • 物管公司通过设立租售中心、与区域型经纪公司合作等方式，能够有效利用其在管项目资源，开展房屋经纪业务。
   • 与专业经纪公司相比，物管公司在初期具有成本和房源方面的优势，但需克服品牌建设、服务专业性等挑战。

3. 企业文化差异：

   • 物管公司以谦卑服务文化为主，而房屋经纪行业更强调狼性文化。
   • 企业文化差异是当前物管公司开展经纪业务的主要障碍，但随着物管公司成为利润中心，有望逐步融合。

4. 案例参考：东急不动产集团：

   • 东急不动产通过整合物业管理与房屋经纪业务，实现了全周期不动产服务模式。
   • 通过旗下TOKYULIVABLE实现了房屋经纪业务的快速增长，占交易量的48%。

5. 发展前景：

   • 随着房地产市场进入存量时代，物业管理与房屋经纪的融合将成为趋势。
   • 物管公司应以区域深耕模式，逐步发展独立品牌，实现与基础物业服务的协同发展。

关键信息

• 行业现状：

  • 2019年上半年，头部物管公司中，基础服务收入占比大多超过60%，部分接近80%。
  • 社区增值服务在利润中的占比普遍高于其收入占比，如碧桂园服务在毛利中占比为14.10%，绿城服务为30.57%。

• 房屋经纪市场：

  • 2018年全国二手房交易额达6.53万亿元，佣金收入约1300亿元。
  • 二手房市场呈现波动增长趋势，受房地产周期和政策影响。

• 物管公司开展经纪业务的优势：

  • 利用在管社区流量，初期成本较低。
  • 与开发商合作，能够获得一定的房源信息和销售支持。

• 风险提示：

  • 开展经纪业务可能对物业品牌造成负面影响。
  • 前期投入较大，收益不及预期的风险。
  • 房地产市场波动对经纪业务的潜在影响。

推荐公司

• 绿城服务：

  • 社区增值服务收入占比持续提升，2019年上半年达到18.90%。
  • 与区域型经纪公司豪世华邦合作，成立“绿城置换”，独立运营能力较强。
  • 2019、2020、2021年EPS分别为0.22、0.29、0.36元，给予2020年26倍PE，目标价8.5港元/股。

• 碧桂园服务：

  • 社区增值服务收入占比约8.8%，其中经纪业务占比22%。
  • 与优居合作成立凤凰优居，占比51%。
  • 2019、2020、2021年EPS分别为0.59、0.83、1.13元，给予2020年28倍PE，目标价26.4港元/股。

• 永升生活服务：

  • 社区增值服务收入同比增长161%，占营收20%。
  • 2019、2020、2021年EPS分别为0.14、0.21、0.27元，给予2020年22倍PE，目标价5.1港元/股。

• 中航善达：

  • 在管面积7081万平米，其中大部分来自关联方。
  • 未来在二手房、出租等增值服务方面具备较大潜力。

总结

物业管理与房屋经纪的融合是未来社区服务的重要趋势，物管公司可通过设立租售中心或独立品牌的方式切入，利用线下流量优势和与开发商的资源协同。尽管存在企业文化差异和品牌建设的挑战，但长期来看，物管公司有望通过优化服务模式，实现与房屋经纪业务的协同发展。绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务等公司已率先布局，具备较大的增长潜力。