物管行业深度报告（2）：物业管理、房屋经纪的融合探讨，不止于基础服务，做广义的社区服务提供商-20191008-东北证券-33页_2mb

物管行业深度报告：物业管理与房屋经纪的融合探讨

核心内容

本报告探讨了物业管理公司向社区增值服务的转型，尤其是与房屋经纪业务的融合。随着房地产市场进入存量时代，社区增值服务在物管公司收入结构中的占比不断提升，具有较大的发展空间。房屋经纪行业虽然已形成红海格局，但市场容量和渗透率仍有提升空间，物管公司具备一定的进入机会。

主要观点

1. 社区增值服务具备充足想象空间：物管公司作为社区线下流量入口，能够通过增值服务对冲基础服务提价困难和人力成本上升的问题。增值服务分为三个层级，其中2.0级别利用了流量优势和商业模型，具有较大的增长潜力。

2. 房屋经纪业务虽为红海市场，但仍有机会：尽管已有数家巨头企业，但市场容量和低能级城市机构渗透率仍有提升空间。物管公司具备一定的成本和房源优势，但面临品牌打造和文化差异的挑战。

3. 企业文化差异是最大困境：物业管理强调谦卑服务，而房屋经纪强调狼性文化，这可能成为物管公司开展经纪业务的主要障碍。但随着物管公司独立上市，文化差异有望逐步消融。

4. 东急不动产集团为国际参考：东急不动产通过整合物业管理与房屋经纪业务，实现了收入和利润的双重增长，其全周期服务模式为物管与经纪融合提供了参考。

5. 物管公司应成立独立品牌：为了实现长期发展，物管公司应设立独立的房屋经纪品牌或与区域型经纪公司合作，以提升品牌影响力和业务独立性。

关键信息

增值服务分类

• 1.0级增值服务：家政、维修、拎包入住等，门槛低，附加值少，依赖第三方合作。
• 2.0级增值服务：社区资源整合与房屋经纪，具备一定的行业门槛和差异化竞争。
• 3.0级增值服务：养老、幼托等专业服务，门槛高，盈利模式尚待探索。

房屋经纪市场现状

• 2018年全国二手房成交金额为6.53万亿元，佣金总收入约1300亿元。
• 我国二手房市场机构渗透率约为80%，一线城市渗透率更高。
• 低能级城市仍以新房为主，二手房市场集中度较低。

经纪业务空间测算

• 假设单个项目面积20万平米，置换率3%，佣金比例1.8%，则可获得约64.8万元收入。
• 若覆盖率提升至50%，则毛利可达48.6万元，占基础服务利润的35%。
• 行业总量测算显示，潜在二手房交易佣金规模可达1455亿元。

风险提示

• 开展经纪业务可能对物业品牌造成负面影响。
• 前期投入后收益不及预期。
• 房地产市场波动对经纪行业整体造成影响。

重点公司分析

绿城服务(2869.HK)

• 社区增值服务收入占比提升，2018年达19.5%。
• 与豪世华邦合作，成立绿城置换，占比55%。
• 2019-2021年EPS预测分别为0.22、0.29、0.36元，2020年PE目标为26倍，目标价8.5港元。

碧桂园服务(6098.HK)

• 在管面积位居前列，社区增值服务占比8.8%。
• 与优居合作成立凤凰优居，占股51%。
• 2019-2021年EPS预测分别为0.59、0.83、1.13元，2020年PE目标为28倍，目标价26.4港元。

永升生活服务(1995.HK)

• 在管面积4900万平米，社区增值服务收入占比20%。
• 经纪业务收入同比增长112%，占公司总营收的20%。
• 2019-2021年EPS预测分别为0.14、0.21、0.27元，2020年PE目标为22倍，目标价5.1港元。

中航善达(000043.SZ)

• 在管面积7081万平米，其中大部分为住宅。
• 位于一线和核心二线城市，具备较大的增值服务挖掘空间。
• 2019年盈利预测显示，公司有望实现稳定增长。

总结

物管公司通过发展社区增值服务，尤其是房屋经纪业务，能够有效提升收入并增强品牌价值。虽然面临文化差异和品牌建设的挑战，但通过独立品牌或区域合作，物管公司有望在经纪市场中占据一席之地。未来，物业管理与房屋经纪的融合将成为行业趋势，推动社区服务业向全周期、多元化方向发展。