2018-地产债区域研究_寻找优质区域性房企（华东下篇）_26页-2mb

华东地区区域性房企债券投资分析总结

核心内容概述

本报告聚焦于华东地区区域性房地产企业的债券投资价值分析，旨在通过定量与定性评估，识别具有较高性价比的房企。在上篇中，我们从人口、信贷、房地产投资、土地成交、销售及库存等宏观层面分析了华东房地产市场。本篇则从微观层面出发，重点分析了12家重点房企的信用风险、业务结构、经营能力、偿债能力及辅助指标，以寻找具备投资潜力的债券标的。

主要观点

1. 发行与存续情况

• 华东地区地产债发行量和发债主体占全国的20%-35%，与全国趋势相似。
• 福建省在发行总额中占比最高，上海近年来发债量被福建超越。
• 债项评级中，AA及以上占比达83.84%，优于全国地产债整体评级。
• 民营企业占比最高（40%），地方国企次之（28%）。

2. 重点房企名单

• 本报告选取了12家房企作为重点分析对象，其中：
  • 新城控股、融信投资、泰禾集团、新湖中宝、中南建设、滨江房产、世茂股份、禹洲鸿图、宝龙实业、佳源创盛、中华企业、国购投资。

3. 信用风险分析框架

• 分析框架包括业务层面和经营层面，涉及公司属性、治理、规模、土地储备、发展趋势、区域布局、盈利能力、营运能力、资本结构、偿债能力等。
• 通过收益风险比模型，得出性价比前五的房企为：融信投资、滨江房产、佳源创盛、宝龙实业和泰禾集团。

关键信息

4. 房企评价

• 性价比较高且资质相对安全：滨江房产、融信投资。
• 性价比较高但风险稍高：泰禾集团、佳源创盛。
• 性价比较低但资质相对安全：新城控股、宝龙实业、世茂股份。

5. 重点房企信用风险得分

• 滨江房产和融信投资信用风险得分较低，表明其风险可控。
• 泰禾集团和佳源创盛得分相对较高，存在一定风险。
• 新城控股、宝龙实业和世茂股份得分中等，但整体风险控制较好。

6. 经营能力分析

• 盈利能力：
  • 世茂股份毛利率最高（44.91%）。
  • 中南建设盈利能力最弱（资产净利率仅0.37%）。
  • 非经常性损益占比高（中南建设达53.48%），表明其盈利不稳定。
• 营运能力：
  • 世茂股份和宝龙实业预收账款周转率高（超300%），销售回款能力强。
  • 泰禾集团和中南建设销售去化率低（低于1），可能面临库存压力。
• 资本结构：
  • 剔除预收账款后的资产负债率较低的房企包括滨江房产、宝龙实业、世茂股份和禹洲鸿图。
  • 泰禾集团和中南建设的资产负债率较高（均超80%），杠杆水平较高。
• 偿债能力：
  • 短期偿债能力：滨江房产、融信投资、佳源创盛、中华企业等表现较好。
  • 长期偿债能力：滨江房产、世茂股份、宝龙实业等表现优于泰禾集团和中南建设。
• 辅助指标：
  • 新城控股、融信投资、佳源创盛的授信未使用率较高，融资空间较大。
  • 中华企业的授信已全部使用，融资空间较小。

风险提示

• 宏观经济风险：房地产行业受经济周期影响较大，需关注整体经济走势。
• 政策风险：华东地区房地产调控政策较为严格，需关注政策变化对房企的影响。
• 经营风险：部分房企盈利能力和现金流管理存在短板，需警惕其经营风险。

结构清晰总结

1. 发行与存续情况

• 华东地产债发行量和发债主体占全国的20%-35%。
• 福建省发行总额最高，上海近年发债量被福建超越。
• 债项评级中AA及以上占比83.84%，优于全国地产债。
• 民营企业占比最高（40%），地方国企次之（28%）。

2. 重点房企名单

• 12家重点房企包括：新城控股、融信投资、泰禾集团、新湖中宝、中南建设、滨江房产、世茂股份、禹洲鸿图、宝龙实业、佳源创盛、中华企业、国购投资。

3. 信用风险分析

• 信用风险分析框架包括业务分析和经营分析。
• 根据收益风险比模型，性价比前五房企为：融信投资、滨江房产、佳源创盛、宝龙实业、泰禾集团。

4. 房企评价

• 性价比较高且资质相对安全：滨江房产、融信投资。
• 性价比较高但风险稍高：泰禾集团、佳源创盛。
• 性价比较低但资质相对安全：新城控股、宝龙实业、世茂股份。

5. 经营能力分析

• 盈利能力：
  • 世茂股份毛利率最高（44.91%）。
  • 中南建设盈利能力最弱（资产净利率仅0.37%）。
• 营运能力：
  • 世茂股份和宝龙实业预收账款周转率高（超300%）。
  • 泰禾集团和中南建设销售去化率低（低于1）。
• 资本结构：
  • 剔除预收账款后的资产负债率较低的房企包括滨江房产、宝龙实业、世茂股份和禹洲鸿图。
  • 泰禾集团和中南建设的资产负债率较高（均超80%）。
• 偿债能力：
  • 短期偿债能力：滨江房产、融信投资、佳源创盛、中华企业等表现较好。
  • 长期偿债能力：滨江房产、世茂股份、宝龙实业等表现优于泰禾集团和中南建设。
• 辅助指标：
  • 新城控股、融信投资、佳源创盛的授信未使用率较高，融资空间较大。
  • 中华企业的授信已全部使用，融资空间较小。

风险提示

• 宏观经济风险：房地产行业受经济周期影响较大。
• 政策风险：华东地区房地产调控政策严格，需关注政策变化。
• 经营风险：部分房企盈利能力及现金流管理存在风险。