深度研究：城中村改造，对房地产销售和投资的影响有多大？-20230925-国海证券-22页_575kb

城中村改造对房地产销售和投资的影响分析

核心内容

本文分析了2023-2027年期间城中村改造对全国房地产销售和投资的影响。中央及地方政府在政策层面积极创新机制和模式，推动城中村改造进程。通过两种假设情形（乐观与谨慎）对房地产销售和投资进行了测算，以评估其对市场的影响。

主要观点

• 城中村改造是推动城市高质量发展和改善民生的重要举措。
• 改造方式包括拆除新建、整治提升、拆整结合。
• 改造资金和土地资源统筹管理，实行净地出让。
• 地方政府因地制宜，推行多元化安置方式，如货币化安置、异地安置、入股安置等。
• 城中村改造对房地产销售和投资具有时滞效应，需考虑施工周期。
• 改造进度呈现非线性特征，预计5年内改造面积比重分别为10%、20%、30%、25%、15%。

关键信息

改造政策与机制

• 中央政策：7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月28日召开电视电话会议部署；9月5日自然资源部试点低效用地再开发。
• 地方创新：广州发布多项政策，优化审批流程，推进地方性法规；北京明确以房屋安置为主；上海引入优质大企业；合肥推动多元化安置方式；郑州和南昌采用货币化安置为主。

城中村改造规模测算

• 21城：预计5年改造期内共拉动商品住宅销量9.7亿平，占全国需求的17.0%；拉动房地产投资9.0万亿元，占全国的19.5%。
• 35城：预计5年共拉动商品住宅销量14.4亿平，占全国需求的25.3%；拉动房地产投资12.1万亿元，占全国的19.5%。

乐观情形下的影响

• 销售端：2023年拉动1.0亿平，占当年需求的12.2%；2024年拉动1.9亿平，占比24.5%；2025年拉动2.9亿平，占比36.8%；2026年拉动2.4亿平，占比33.1%；2027年拉动2.2亿平，占比20.0%。
• 投资端：2023年拉动0.3万亿元，占比2.3%；2024年拉动1.9万亿元，占比15.5%；2025年拉动3.5万亿元，占比27.0%；2026年拉动3.8万亿元，占比30.2%；2027年拉动2.7万亿元，占比21.0%。

谨慎情形下的影响

• 销售端：2023年拉动0.3亿平，占比2.4%；2024年拉动0.6亿平，占比4.8%；2025年拉动0.8亿平，占比7.1%；2026年拉动0.7亿平，占比6.4%；2027年拉动0.6亿平，占比5.8%。
• 投资端：2023年拉动0.2万亿元，占比1.5%；2024年拉动0.7万亿元，占比6.0%；2025年拉动1.3万亿元，占比10.6%；2026年拉动1.3万亿元，占比10.6%；2027年拉动0.9万亿元，占比7.2%。

结构与数据

• 人口与城市分布：21个超大特大城市和14个I型大城市，合计35个城市。
• 数据来源：国家统计局、Wind、财政部、中指数据库、中经数据库、各地政府文件等。
• 测算逻辑：基于安置房供应、货币化安置居民购房、改造地块新建商品房和整治提升部分的建安投资进行综合测算。

风险提示

• 政策解读偏差
• 数据测算偏差
• 经济超预期波动
• 政策落地不及预期
• 政策不确定性

总结

城中村改造是一项复杂且具有深远影响的工程，对房地产销售和投资均有一定的拉动作用。通过中央和地方的政策支持与创新模式，城中村改造在优化城市结构、提升居住条件和促进经济增长方面发挥重要作用。然而，其对市场的影响存在时滞，需关注政策执行力度与市场反应。