20180121-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_房地产股票上涨未脱离历史逻辑_重申板块全年超额收益或仍有20_左右空间_38页_2mb

房地产股票上涨未脱离历史逻辑，重申板块全年超额收益或仍有20%左右空间

核心内容

招商证券在报告中指出，房地产板块的上涨仍遵循历史周期规律，主要受基本面和流动性两个维度影响。2017年底以来，板块已实现约10%的超额收益，预计2018年仍有约20%的上涨空间。

主要观点

1. 基本面转折年：全国商品房销量同比底部预计在2018年中出现，一二线重点城市销量已提前见底。历史上房地产板块超额收益在销量底部左侧2个季度开始，当前预期差较大，政策本身具有动态性，但分析框架依旧有效。

2. 相对估值处于历史底部：房地产板块相对估值处于低位，是流动性切换至该板块的前提。房地产上下游板块吸引力下降，推动资金向地产板块转移，基金配置比例的回升是坚实的证明。

3. 板块超额收益空间：预计2018年房地产板块仍有20%左右的超额收益空间，第一步是消灭NAV折价，第二步是顶级龙头动态PE向12X-15X迈进，当前正处于过渡阶段。

4. 行情有望继续扩散：1月份仍看好房地产行情，除非全市场流动性风险增加。行情将向1.5线蓝筹和二线龙头蔓延，其中1.5线蓝筹关注【金地、绿地、侨城等】，二线龙头关注【阳光城、泰禾、中南、蓝光发展等】。

5. 政策红利与改革主题：租购并举是重大制度性变革，政策红利有望持续落地，大开发商、地方国企、中介服务商将成集中式长租的主导。Reits相关主题为长期关注点，自持型标的如【金融街】亦具潜力。

6. 多元化转型：市场风险偏好改善，可关注部分小票，核心选股原则为新领域成长性和基于RNAV的安全边际，部分中小票已具备安全边际。

7. 央企改革：重点推荐【侨城、保利】等央企改革标的，关注沪深渝等热点地区及雄安新区的国企和央企整合机会。

8. 区域主题：京津冀协同战略显著提高区域平均价值，粤港澳大湾区中【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性更大。

关键信息

• 全国商品房销量同比：预计2018年中见底，12月销量单月同比增长621%，但基数重回高位后，全国销量同比仍有5个月左右的下行期。
• 57城销量同比：12月单月同比降幅扩大，但环比有所改善，一线/二线/三四线城市销量同比分别为-35%、-26%、-45%。
• 房价走势：70城房价同比于12月降至5.6%，环比上涨0.5%。昆明、海口、泸州等城市领涨，广州、蚌埠、赣州等城市领跌。
• 土地市场：12月住宅类土地供应同比增速趋稳，成交同比增速高位略降，溢价率维持低位。福州、重庆、南昌等城市土地成交面积较大。
• 政策动态：推动租购并举，探索宅基地“三权分置”，发展住房租赁市场，鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励等政策持续落地。

数据速览

• 一手房销售：57城上周日均销量环比下降10%，一线城市销量环比持平，二线城市下降17%，三四线城市下降6%。
• 二手房销售：19城上周日均销量环比下降，北京、深圳、杭州、南京等城市表现分化。
• 库存去化周期：自2016年11月起持续回升，12月继续上升，一线、二线、三线城市均有所回升。
• 土地成交：12月住宅类成交建面与供应背离，一线城市楼面均价小幅回落，二线城市上涨，三四线城市下降。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大
• 政策严厉超预期