20171224-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_基本面寻底引导房地产股超额收益_政策底或出现扭转市场悲观预期_36页_2mb

报告摘要

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告主要分析了当前房地产行业的市场走势、政策动向、供需变化及估值情况，认为房地产股的超额收益区间正在逐渐接近，政策底的出现可能扭转市场悲观预期。同时，报告对不同城市和区域的销售、土地市场以及政策变化进行了详细分析，并提出了相应的投资策略。

主要观点

政策底或现，市场预期改善

政策底部信号：住建部等政策部门释放了差别化调控信号，明确支持首套刚需和改善性需求，表明政策可能已进入底部区域。
房地产税：人民日报澄清房地产税立法时间表，强调目前仍处于准备阶段，市场对房地产税的担忧有所缓解。
棚改政策：18年棚改计划超市场预期，但货币化安置比例存在争议，对房地产销售有正向拉动作用。

市场基本面底部渐近

销量趋势：全国销量11月同比转正（+5.3%），一线城市销量降幅收窄，二线城市销量同比转正，三四线城市销量小幅反弹。
区域差异：一线城市销量降幅收窄至-21%，二线城市同比转正（+2%），三四线城市反弹至8%。
高频数据：57城销量11月降幅收窄，12月再次扩大，表明市场仍处于调整期，但底部渐近。

估值与流动性支持

相对估值：房地产板块市净率与市盈率处于历史低位，短期回调为配置良机。
流动性：板块低估值强化存量及增量资金偏好，有助于吸引资金流入。
CDS指标：CDS反映风险偏好上升，流动性波动可能成为短期风险点。

关键信息

一手房销售数据

全国：11月销量同比+5.3%，12月销量同比-39%。
一线：11月销量同比-21%，12月销量同比-22%。
二线：11月销量同比+2%，12月销量同比-33%。
三线：11月销量同比+8%，12月销量同比-47%。
区域差异：长三角销量小幅回升，珠三角销量明显下降，环渤海和中西部销量持续低迷。

二手房销售数据

全国：11月销量同比小幅回升，12月销量同比再次扩大。
代表城市：北京、深圳、杭州、南京等城市销量环比上升，部分城市如青岛、南昌出现大幅下降。

土地市场动态

供地：11月百城住宅类土地供地面积季节性放量，一线、二线、三线城市均有所增加。
成交：住宅类土地成交面积与供应背离，一线城市成交面积上升，二线城市下降。
楼面均价：11月百城楼面均价有所回升，溢价率维持低位。

估值指标

PE：房地产板块市盈率略升至近五年均值的86%。
PB：市净率升至89%，在周期类行业中排名居中。
相对估值：板块市净率与市盈率处于历史低位，具备配置价值。

投资策略

配置组合

逆向投资：首选高折价资源型公司（如华侨城），周转型蓝筹（如金地、保利），关注周转型弹性品种（如阳光城、泰禾）。
区域偏好：重点关注一二线城市，三四线城市销售仍处下行阶段。
政策红利：关注“租购并举”带来的制度性变革，推荐大开发商、地方国企、中介服务商及Reits相关标的。

重点推荐

央企改革：重点推荐央企改革标的（如侨城、保利）及潜在被整合方（如南国）。
多元化转型：关注中小房企转型潜力，如苏宁环球（医美）、南山控股（物流地产）。
区域主题：持续关注京津冀协同发展和粤港澳大湾区，如侨城、华发、天健、龙光等。

风险提示

流动性波动：市场流动性波动可能加大，CDS反映的风险偏好上升可能释放风险。
政策调控超预期：政策调控力度可能超出预期，影响市场表现。
区域分化：不同城市销售表现差异较大，需关注区域政策及市场变化。

数据速览

销售数据

城市	2017年12月累计	2017年12月累计同比	W0环比
北京	185	-47%	-35%
上海	433	+3%	-8%
广州	224	-42%	+7%
深圳	115	+50%	+14%
杭州	324	+86%	+0%
宁波	299	-69%	+46%
南京	227	+95%	-20%
苏州	171	+103%	-5%

土地成交数据

区域	地块名称	土地面积（万平）	计容面积（万平）	总地价（亿元）	楼面价（万元/平）	周边房价（万元/平）	拿地公司	成交时间
上海	松江区车墩镇南站大型居住社区C18-24-01号地块	4.99	9.24	2.62	0.28	4.3	上海金外滩(集团) 发展有限公司	2017/12/20
重庆	巴南区李家沱组团K分区K12-6/03等地块	22.95	56.23	26.84	0.47	0.7	中建三局	2017/12/21

结论

整体来看，房地产板块基本面底部渐近，政策底或已出现，市场悲观预期可能被扭转。房地产股的估值处于历史低位，具备配置价值，建议关注一二线城市及政策支持下的资源型与转型型企业。同时，需警惕流动性波动及政策调控超预期的风险。

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