文档总结
核心内容
本报告分析了2017年12月房地产行业数据，并对未来2018年房地产板块走势进行了展望。报告指出，房地产行业在2017年12月销量同比小幅回升，但整体仍处于调整周期，预计2018年上半年销量同比将回落，全年板块指数或仍有约20%的超额收益空间。同时，房地产投资增速放缓，实际投资增速2016年来首次出现负增长，表明房地产需求动力不足，上下游产业链机会将向后转移。资金来源增速回升，但投资增速回落，导致资金链短期改善，预计对房价的压制风险将在2018年下半年体现。
主要观点
1. 销量走势分析
- 12月销量小幅回升：主因是基数持续低位叠加重点二线城市销量改善。
- 全国销量同比底部在2018年中：预计18年上半年销量同比将回落，18年中见底。
- 一线销量已见底：一线销量在17年四季度已见底并出现回升，二线销量短期反弹后仍有下行需求。
- 超额收益空间仍存：2018年房地产指数或仍有20%左右的超额收益空间。
2. 投资走势分析
- 名义投资增速回落：12月名义投资同比增速为2.4%，较11月下降2.2PCT。
- 实际投资首次负增长：17年四季度实际投资增速为-3.2%，为2016年来首次负增长。
- 投资趋势仍处调整通道：预计2018年全年名义投资增速放缓至5%左右。
- 上下游机会后移：房地产下游（如家电、家居）将跟随地产寻顶，而上游（如有色、建材）仍处于盈利改善通道中，但需求持续向上的预期或被扭转。
3. 资金链与房价压制风险
- 资金来源增速回升：12月资金来源同比增速为12.5%，主因国内贷款和销售回款增长。
- 资金链短期改善：12月资金来源增长与投资增速回落，导致资金链继续改善。
- 房价压制风险滞后：预计2018年下半年资金链对房价的压制风险将显现，主要体现在三四线城市。
关键信息
行业数据概览
| 指标 |
最新数据 |
占比% |
| 股票家数（只） |
150 |
4.3 |
| 总市值（亿元） |
24991 |
4.3 |
| 流通市值（亿元） |
19942 |
4.3 |
销量变化
| 指标 |
数据 |
较上月变化 |
| 销售面积 |
+6.1% |
↑+0.8 PCT |
| 累计销售面积 |
+7.7% |
↓-0.2 PCT |
| 季调销售面积 |
-10.1% |
↓-2.7 PCT |
投资变化
| 指标 |
数据 |
较上月变化 |
| 名义投资 |
+2.4% |
↓-2.2 PCT |
| 实际投资 |
-3.2% |
-3.2 PCT |
| 累计名义投资 |
+7.0% |
↓-0.5 PCT |
| 累计实际投资 |
+7.0% |
-3.2 PCT |
资金来源变化
| 指标 |
数据 |
较上月变化 |
| 资金来源 |
+12.5% |
↑+1.7 PCT |
| 国内贷款 |
+135% |
-230% |
| 销售回款 |
+200% |
+200% |
| 自筹资金 |
-14% |
-230% |
配置建议
- 首选资源型公司：如华侨城A，具有高折价或低PB，业绩与估值有望双击。
- 优选周转型蓝筹：如金地、保利、万科A等，业绩稳定，估值合理。
- 关注高杠杆弹性品种：如绿地、阳光城等，业绩和融资弹性较大。
- 部分低估值小票可再平衡配置：如苏宁环球、南山控股等，具备安全边际。
- 主题投资：关注租赁/REITs、国改、大区域（如京津冀、粤港澳大湾区）等主题。
- 新经济领域：关注基于信息的交易、社区服务、存量优化等环节。
风险提示
- 市场流动性波动加大可能影响板块涨幅。
- 调控政策超预期强化可能带来风险。
投资评级定义
- 公司短期评级：根据股价相对沪深300指数的涨幅分为强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
- 公司长期评级：根据公司长期竞争力分为A、B、C。
- 行业投资评级：根据行业指数相对沪深300指数的表现分为推荐、中性、回避。
团队信息
- 赵可博士：招商证券房地产行业主管分析师，负责房地产与宏观策略研究。
- 刘义：高级分析师，从事房地产行业研究，具有8年证券行业研究经验。
- 李洋：研究助理，2017年加入招商证券。
- 团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围，2016年度“天眼”中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名。
图表引用
- 图1：12月销量同比小幅回升
- 图2：一线已见底/二线探底/三四线趋势下行
- 图3：12月名义投资单月增速继续回落
- 图4：实际投资出现负增长
- 图5：12月新开工单月同比明显回落
- 图6：房地产上下游背离排名
- 图7：房地产上下游行业产出缺口近期变化
- 图8：12月资金来源单月同比增速继续回升
- 图9：资金来源上行投资下行导致资金链改善
- 图10：增量到存量的变迁
- 图11：房地产公司变现模式渐变图
