20171115-招商证券-10月房地产数据点评_房地产股票超额收益区间渐进_精选高安全边际品种_11页_1mb

文档总结

核心内容

本报告分析了2017年10月房地产相关数据，并基于这些数据对房地产板块及上下游行业进行点评，提出配置建议与投资策略。重点在于识别房地产行业的调整周期、估值修复机会、上下游机会变化及流动性风险。

主要观点

1. 房地产销售数据与行业调整

• 销量单月同比降幅扩大：10月全国商品房销售面积当月同比为-6.0%，较9月下降4.5PCT，显示市场调整仍在持续。
• 销量底部预计在2018年中：全国销量同比增速自2016年第一季度起持续调整，预计2018年中见底。
• 一二线城市销量先企稳：一线城市销量已进入筑底阶段，二线城市正在探底，三四线城市继续下行。
• 超额收益区间渐进：房地产板块的超额收益将从2017年底开始，预计2018年上半年显现，部分低估值个股甚至具备配置基础。

2. 房地产投资与上游机会

• 名义投资增速高位回落：10月名义投资增速为5.6%，较9月下降3.6PCT，表明投资增速仍处于调整通道。
• 实际投资增速降至0%附近：实际投资增速已明显回落，反映出对上游真实需求的压制。
• 上游机会未结束：房地产投资增速的调整并不意味着上游需求减弱，反而反映出供需关系的改善。
• 关注与房地产背离大的行业：上游行业如有色、建材、建筑等与房地产背离程度较大，是当前重点。

3. 资金链收紧与房价下行压力

• 资金来源增速小幅回升：10月资金来源增速为2.4%，但销售回款的负向拉动仍是主要因素。
• 资金链水平持续收紧：8、9、10月连续收紧，预计四季度将继续下滑，若触及1.3红线，将对房价形成明显压力。
• 房价同比见顶回落：三四线房价同比已见顶回落，一线和二线城市房价也将逐步下行。

4. 配置建议

• 逆向投资仍是主线：首选高折价资源型企业（如华侨城）、周转型蓝筹（如金地、保利）和弹性品种（如阳光城、泰禾）。
• 关注长租及REITs主题：租购并举政策红利将逐步释放，关注昆百大、皇庭、张江等标的；REITs相关主题有望升温，关注嘉宝、金融街等自持型标的。
• 多元化转型与央企改革：关注多元化转型带来的增长潜力，如苏宁环球；央企改革仍是全年重要主题，重点推荐华侨城、保利等标的。
• 粤港澳与京津冀区域主题：粤港澳大湾区具备中长期价值，京津冀协同战略提升区域价值，关注华侨城、华发、天健、龙光等。

关键信息

• 房地产销售数据：1-10月累计同比+8.2%，10月单月同比-6.0%，季调-3.9%。
• 房地产投资数据：10月名义投资同比+5.6%，实际投资同比+0.9%。
• 资金来源数据：10月资金来源同比+2.4%，其中销售回款负向拉动显著。
• 行业背离排名：有色 > 建材 > 建筑 > 钢铁 > 煤炭 > 下游。
• 投资评级：
  • 公司短期评级：强烈推荐（+20%）、审慎推荐（+5%~+20%）、中性（±5%）、回避（-5%）。
  • 公司长期评级：A（高于行业）、B（一致）、C（低于行业）。
  • 行业投资评级：推荐（跑赢基准）、中性（跟随基准）、回避（跑输基准）。

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响周期股表现。
• 政策调控力度可能超预期，对房地产行业造成额外压力。

附：分析师信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，有多年研究经验。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，同济大学金融专业，8年行业研究经验。
• 董浩、李洋：研究助理，分别有1年和2年的房地产行业研究经验。

参考报告

• 本报告综合了多份招商证券房地产行业周观点及高频追踪报告，其中多次强调：
  • 板块超额收益区间渐进。
  • 流动性是近期估值的核心影响因素。
  • 选股关注点由“价”转向“量”。
  • 房地产上游机会尚未结束。
  • 配置上优先选择低估值、高安全边际的标的。