房地产行业12月数据点评：房地产实际投资2016年来首现同比负增长，重申房地产板块超额收益或仍有20%左右空间-20180119-招商证券-12页-1mb

文档总结

核心内容概述

本报告为招商证券房地产行业研究团队于2018年1月19日发布的行业分析，重点对2017年12月房地产数据进行点评，并对2018年房地产行业走势及投资机会进行展望。

主要观点

1. 房地产销量趋势

• 12月全国商品房销售面积同比增长6.1%，较11月回升0.8PCT，主因基数较低和重点二线城市销量改善。
• 预计2018年上半年销量同比将重回下降通道，全国销量同比底部在18年中左右。
• 重申2018年房地产板块或仍有约20%的超额收益空间，尤其关注一线和二线城市的改善。

2. 投资趋势分析

• 12月名义投资增速继续回落，预计2018年全年放缓至5%左右。
• 实际投资增速2016年以来首次出现负增长（-3.2%），反映房地产需求持续向上的动力不足。
• 预计房地产投资在2018年3季度后有更好机会，短期仍需调整。

3. 资金链变化

• 12月资金来源增速回升，主要受国内贷款和销售回款拉动，但整体趋势仍在调整。
• 随着后续资金来源转弱和投资持续消耗，资金链或在2018年下半年转弱，压制房价风险或将滞后体现在三四线城市。

关键信息

1. 数据分析

• 销量数据：12月全国销量同比+6.1%，累计+7.7%，但季调-10.1%。
• 投资数据：12月名义投资+2.4%，实际投资-3.2%，全年预计名义投资增速放缓至5%。
• 资金来源：12月同比增长12.5%，主要由国内贷款和销售回款拉动，自筹资金为最大负向拉动因素。

2. 行业与区域表现

• 一线销量同比已见底，二线销量短期反弹后仍有下行需求，三四线仍在调整通道中。
• 东部/中部/西部/东北区域销量同比分别为+1%、+14%、+5%、+3%，中部区域贡献最大。

3. 上下游行业分析

• 房地产需求向上下游传导，下游（如家电、家居）行业可能在2018年一季度完成寻顶。
• 上游（如有色、建材）行业在供给侧改革中受益，但需求持续向上的预期可能被扭转。
• 房地产上下游行业与房地产背离程度排名：有色 > 建材 > 建筑 > 钢铁 > 煤炭 > 下游（家电/家居）。

4. 配置建议

• 首选资源型公司：如华侨城A，业绩与估值有望双击。
• 优选周转型蓝筹：如金地、保利、万科A等，具有稳健回报潜力。
• 关注高杠杆弹性品种：如绿地、阳光城等，受益于小周期见底及流动性改善。
• 部分低估值小票：如苏宁环球、南山控股等，具备安全边际，可再平衡配置。
• 主题投资：包括租赁/REITs、国改、大区域（如京津冀、粤港澳大湾区）等。
• 新经济领域：关注“基于信息的交易”、“社区服务”、“存量优化”等环节。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在5%-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响板块涨幅。
• 调控政策超预期可能强化风险。

团队信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，拥有丰富研究经验。
• 刘义：招商证券高级分析师，金融专业，8年研究经验，曾获新财富前三。
• 董浩、李洋：研究助理，具备一定行业研究经验。
• 团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围，2016年盈利预测最准确分析师第一名，2017年金牛奖房地产行业第四名。

图表与数据来源

• 图1：销量12月单月同比小幅回升
• 图2：一线已见底/二线探底/三四线趋势下行
• 图3：12月名义投资单月增速继续回落
• 图4：实际投资出现负增长
• 图5：12月新开工单月同比明显回落
• 图6：房地产上下游背离排名
• 图7：房地产上下游行业产出缺口变化
• 图8：12月资金来源单月同比增速继续回升
• 图9：资金链改善
• 图10：增量到存量的变迁图
• 图11：房地产公司变现模式渐变图

资料来源：Wind、招商证券