20170820-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_存量资金博弈下我们或许得把供需分析得更细致点_房地产股票估值仍在博弈区间_36页_1mb

房地产行业策略与估值分析总结

核心内容

当前房地产行业处于存量资金博弈阶段，市场对房地产股票的估值仍处于博弈区间。在这一阶段，供需关系的变动成为观察行业变化的核心指标。虽然房地产投资预期逐渐向下，但房地产上游行业（如有色、钢铁等）仍有投资机会，主要取决于供需的边际变化。

主要观点

1. 供需关系决定行业机会：

   • 房地产上游行业的机会由供需关系决定，尤其是供给端和需求端的相对边际位置。
   • 若需求回落的边际赶不上供给的收缩，上游行业仍有机会。
   • 房地产投资的边际减弱，对于某些行业可能仍为需求增量。

2. 房地产新周期与中周期：

   • 当前房地产市场呈现出“新”的旧周期特征，与08年以来的小周期不同。
   • 房地产中周期预计持续至2019年，目前仍处于调整期，超额收益尚未显现。

3. 估值分析：

   • 相对市净率（PB）已处于历史底部，市场环境不会差到2005年和2008年，因此不宜过度悲观。
   • 维持对地产股的相对收益判断，只要市场不差，地产股仍有补涨机会。

4. 配置建议：

   • 逆向投资逻辑仍是选股主线，推荐基本面不错、估值有优势的蓝筹白马。
   • 转型地产股需重视安全边际，关注长租、物流地产等新经济领域。
   • 央企改革是全年重要主题，重点推荐央企地产整合及地方国企改革标的。

关键信息

• 销量与库存：

  • 全国一手房销量自2016Q2起持续调整，预计2018年二季度见底。
  • 重点城市推盘缩量，批售比降至0.9以下，库存（即可售套数）继续下降。
  • 7月去化周期回升，一线、二线、三线均上升。

• 需求变化：

  • 8月一手房销量环比上升4%，但一线、二线、三线同比分别下降13%、38%、34%。
  • 7月二手房销量同比大幅下降，但部分城市如大连、南京、扬州等出现反弹。

• 价格与土地市场：

  • 70城房价同比增速见顶回落，但三四线仍在寻顶过程中。
  • 7月百城楼面均价再次反弹，但溢价率回落至较低水平。
  • 二线土地出让掀起热潮，郑州、杭州、厦门等城市土地成交活跃。

• 政策与金融环境：

  • 国办发文限制房地产等境外投资，政策调控力度加大。
  • 金融环境收紧，各地首套房和二套房首付比例及利率有所调整。

配置组合建议

1. 基本面角度：

   • 推荐【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等央企地产蓝筹。
   • 推荐【新城、阳光城】等中等规模成长潜力型龙头。

2. 国企改革：

   • 重点推荐央企改革【侨城、保利等】及地方国企改革【上实、沙河、渝开发等】。

3. 房地产新经济：

   • 长租关注【世联】。
   • 物流地产关注【南山、东百】。

4. 多元化转型：

   • 大金融关注【嘉宝集团】。
   • 大健康关注【苏宁环球】，地产RNAV提供安全边际。

5. 粤港澳大湾区：

   • 中长期价值型标的：【侨城、华发、天健、龙光】。
   • 短期弹性更大：【世荣、格力】。
   • 资源价值突出：【金融街】。

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响周期股表现。
• 政策调控力度超预期可能对房地产行业造成压力。

数据速览

• 一手房销量：57城8月单月累计同比下降38%，一线、二线、三线同比降幅分别为51%、38%、34%。
• 二手房销量：19城8月单月累计同比下降，部分城市如南京、扬州出现反弹。
• 房价变化：70城房价同比增速9.1%，环比上涨0.5%。
• 土地市场：7月住宅类供地及成交面积缩量，但二线城市土地成交活跃。

板块走势

• 房地产板块近期表现略好，上周涨幅3.2%，相对沪深300指数+1.1%。
• 17年超额收益持续下降，7月为-13.7%，排在29个大类行业第18位。

估值指标

• PE：上周略升至近五年均值的92%。
• PB：升至94%，在周期类中排名居中。

投资评级

• 公司短期评级：根据股价表现分为强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 公司长期评级：根据长期竞争力分为A、B、C。
• 行业投资评级：根据行业指数表现分为推荐、中性、回避。

估值与基本面分析

• 相对估值：房地产板块PB处于历史底部，市场环境不会差到2005年和2008年。
• 基本面调整：销量底部预计在2018年二季度左右，价格仍滞后。
• 供需分析：需更细致地分析供需关系，尤其是相对边际位置。

总结

当前房地产行业处于存量资金博弈阶段，供需关系成为观察行业变化的核心指标。虽然房地产投资预期下降，但上游行业仍有投资机会。房地产板块估值处于相对低位，但基本面调整尚未完成，需持续关注。配置建议以逆向投资逻辑为主，推荐基本面稳健、估值有优势的蓝筹白马及转型标的。同时，需关注政策调控和流动性波动带来的风险。