10月房地产数据点评：房地产股票超额收益区间渐进，精选高安全边际品种-20171115-招商证券-11页-1mb

房地产行业分析与配置建议总结

核心内容

2017年11月15日发布的报告指出，房地产行业进入调整阶段，但板块超额收益区间渐进，预计将在2018年上半年开始显现。报告从销量、投资、资金链等多维度分析房地产行业现状，提出配置建议，并强调安全边际和流动性的重要性。

主要观点

1. 销量与行业调整

• 销量表现：10月全国商品房销售面积单月同比降幅扩大至-6.0%，累计同比增速为+8.2%。
• 调整趋势：行业调整已从脉冲式传导转为更明显的趋势性调整，预计销量底部在2018年中。
• 区域差异：一线城市销量筑底，二线探底，三四线继续下行，但重点城市有望率先企稳。
• 超额收益区间：板块超额收益将从2018年上半年开始，部分低估值个股甚至在2017年四季度末已具备配置基础。

2. 投资与上游机会

• 名义投资增速：10月名义投资同比增长5.6%，较9月下降3.6PCT，持续处于调整通道。
• 实际投资增速：已降至0%附近，反映出房地产上游需求的真实量变化。
• 投资结构：投资增速放缓主因是实际开发速度放缓，而非价格因素。
• 上游机会：房地产上游行业仍处于盈利改善通道，关注与地产背离大的行业，如有色、建材、建筑等。

3. 资金链与房价压力

• 资金来源：10月资金来源同比增长2.4%，但趋势性下行，销售回款负向拉动明显。
• 资金链收紧：8、9、10月连续收紧，预计四季度资金来源将继续下滑，房价下行压力加大。
• 房价走势：70城房价同比在10月出现负增长，三四线房价已见顶回落。

关键信息

一、数据表现

• 销量：10月单月同比-6.0%，累计同比+8.2%。
• 投资：10月名义投资同比+5.6%，实际投资同比降至0%附近。
• 资金来源：10月同比+2.4%，销售回款负向拉动显著。

二、行业趋势

• 销量底部：预计2018年中全国销量同比见底，行业进入宽“U”型走势。
• 集中度提高：房地产行业集中度提升，龙头房企具备更高的弹性与估值溢价空间。
• 流动性风险：流动性仍是影响板块估值的核心因素，需关注高估值品种的风险。

三、行业背离与机会

• 背离行业：房地产上下游行业中，有色 > 建材 > 建筑的背离程度较高，而钢铁、煤炭等背离程度下降。
• 投资逻辑：房地产投资增速趋势性下滑，但需区分名义与实际投资，关注真实需求变化。

配置建议

1. 逆向投资策略：

   • 首选：高折价资源型企业（如华侨城、北京城建）；
   • 关注：周转型蓝筹（如金地、保利）和弹性品种（如阳光城、泰禾）；
   • 可逐步关注：中南等库存去化充分、规模增长显著的公司。

2. 政策红利：

   • 租购并举：大开发商、地方国企、中介服务商将主导长租市场；
   • 关注标的：昆百大、皇庭、张江地方国企、嘉宝、金融街等。

3. 多元化转型：

   • 核心原则：新领域成长性与RNAV安全边际结合；
   • 关注标的：苏宁环球（医美产业转型）等。

4. 央企改革：

   • 重点推荐：华侨城、保利等央企改革标的；
   • 关注区域：沪深渝等热点地区，以及雄安新区的国企与央企。

5. 区域主题：

   • 京津冀协同：关注价值型龙头；
   • 粤港澳大湾区：华侨城、华发、天健、龙光等为中长期价值型标的，世荣、格力等短期弹性更大。

风险提示

• 流动性波动：市场流动性波动可能加剧周期股的波动；
• 政策调控：政策调控力度超预期可能影响行业基本面。

分析师信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，有丰富研究经验；
• 刘义：招商证券高级分析师，同济大学金融专业，8年研究经验；
• 李洋：研究助理，中南大学管理学硕士。

投资评级定义

公司短期评级

公司长期评级

行业投资评级

重要声明

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