20221106-亿翰智库-10月房地产行业月报（第52期）_市场低位运行_风险进一步蔓延向稳健民企_23页_1mb

市场低位运行，风险进一步蔓延向稳健民企

核心内容概述

2022年10月，中国房地产行业整体处于下行通道，市场信心尚未恢复，政策宽松未能有效刺激需求端。行业政策主要围绕购房端和租赁端展开，购房端继续落实“930”三条新政，核心城市优化购房条件，低能级城市支持公积金贷款和购房补贴；租赁端则加快保障性租赁住房、公租房的规划与建设。土拍市场持续低迷，南京取消“限房价”政策，但市场信心恢复仍需时间。企业方面，销售持续分化，国央企表现相对稳健，而民企整体销售恶化，融资环境严峻，信用风险进一步蔓延。

主要观点

行业政策

• 购房端政策：各地政府积极落实“930”三条新政，包括首套房贷利率下限放宽、换房退税以及公积金贷款利率下调。
• 租赁端政策：推进保障性租赁住房、公租房建设，培育租赁市场，政策目标是构建多层次住房体系，服务民生。
• 政策效果：常规需求端政策效果不明显，市场反应平淡，因多重因素叠加导致需求收缩。

住宅市场

• 成交面积：10月全国商品住宅销售面积为1579.5万平米，同比和环比均大幅下降，市场持续低迷。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交量同比和环比均下降，市场冷清。
  • 核心二线城市：成交量同比略有回升，环比下降，部分城市如厦门、济南表现较好。
  • 普通二线城市：成交量同比和环比均下降，市场疲软。
  • 三四线城市：成交量同比和环比均下降，市场整体低迷。
• 去化周期：整体保持稳定，部分城市略有波动，但市场热度不足，去化周期维持在较高水平。

土地市场

• 土地供应：10月住宅用地供应面积同比和环比均下降，供应进入真空期。
• 土地成交：全国成交面积同比持平，环比上升，但整体热度不高。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交面积大幅下降，流拍率高。
  • 核心二线城市：成交面积同比增长，但溢价率下降。
  • 普通二线城市：成交面积下降，溢价率偏低。
  • 三四线城市：成交面积双升，但溢价率仍处于低位。
• 南京土拍：取消“限房价”政策，给予开发商更大盈利空间，但市场热度仍不高。

企业经营

• 投资方面：房企拿地规模环比小幅上升，但平均溢价率创近两年新低，土地市场冷清。
• 销售方面：国央企销售表现优于民企，部分企业如中海地产、华润置地、金地集团、滨江集团、仁恒置地实现销售增长，但多数民企销售仍低迷。
• 融资方面：信用债融资净额持续为负，民企融资状况恶化，信用风险向国央企蔓延。海外债融资大幅下降，净融资为负，融资渠道受限。

关键信息

政策方面

• 2022年10月，全国超过20个城市首套房贷利率下限低于4%。
• 超30个城市下调公积金贷款利率，南京、天津等开始实行换房退个税政策。
• 地方政府加快保障性租赁住房、公租房建设，部分城市如岳阳、泉州、淮安出台相关文件。
• 全国推进“租购并举”住房制度，旨在构建多层次住房体系。

市场表现

• 10月全国商品住宅销售面积同比和环比分别下降20.9%和20.8%。
• 一线城市成交面积同比下降17.5%，环比下降27.3%。
• 三四线城市成交面积同比下降31.1%，环比下降19.6%。
• 10月全国土地成交面积同比持平，环比上升4.7%，但整体热度不高。

企业表现

• 10月TOP100房企中，国央企拿地占比40.7%，地方国企占比47.6%，民企占比11.7%。
• 国央企销售同比上升，部分企业如中海地产、华润置地、建发房产等表现突出。
• 民企销售同比大幅下降，多数跌幅超过30%，仅少数如金地集团、滨江集团、仁恒置地实现增长。
• 信用债融资净额为-119.0亿元，民企融资状况持续恶化，信用风险向国央企蔓延。
• 海外债融资为4.0亿美元，同比下降74.5%，净融资为-59.35亿美元，融资进入冰点。

总结

2022年10月，房地产行业面临多重压力，市场信心未恢复，销售和投资持续下行。政策方面，购房端和租赁端政策有所放松，但效果有限。土地市场冷清，南京等城市取消“限房价”政策，但整体热度仍低迷。企业销售分化明显，国央企表现优于民企，民企信用风险进一步扩散。融资环境严峻，信用债和海外债均出现净流出，融资渠道受限。整体来看，房地产市场仍处于筑底阶段，回暖仍需时间。